「入居率◯◯％はウソ!?」
不動産投資を始めようと思った時に、まずみなさんが気になるのは入居率ではないでしょうか。
なぜなら、この入居率によって投資の利益率が変わってくるからです。
最近は入居率99％と謳う会社も少なくありません。実際この数字だけを見ればおいしい話に感じませんか？しかし実際のところ不動産投資に良いイメージを持つ方は少ないと思います。それは広告で見た入居率はとても高かったのに、実際は入居者がなかなか決まらなかったりすぐに退去され、利益が出なかった人が多いからではないでしょうか。
ではこの入居率という数字は一体どのように出されているのかを見ていきましょう。
まず基本的な入居率というものは、入居中の部屋を全管理戸数で割って計算する方法や、空室の部屋を全管理戸数で割って空室率を出してから算出する方法などがあります。
しかしこの全管理戸数や空室の部屋の定義は会社によって異なるのです。
そのため、会社ごとに入居率の数字が変わってしまいます。もちろん高い入居率が良いのは分かりますが、出された数字を重視するのではなく、どのようにその数字を出しているのかがポイントになるのです。
ではあなたが不動産投資を始める際にどのようなポイントに注目すれば良いのか。
- ・空室の定義
- ・全体の部屋数の定義
- ・入居率を出す期間・・・ などが挙げられます。
空室になって1ヶ月以上でなければ空室とカウントしなかったり、管理を開始してから3ヶ月以上経過しなければ全体の部屋数に含めない、高い入居率の期間の数字を用いているなど、ごく簡単に数字の操作は可能になります。
これらの数字の定義を明確にしている、聞けば教えてくれる会社の数字は信じても良いでしょうし、入居率99％も嘘ではないでしょう。
「利回りを重視したために起こる失敗」
不動産投資における利回りとは、購入した物件価格に対して、1年で得られる収入や利益の割合のことです。これを頭に入れた上で2つの数字を比べてみてください。
- ・利回り6.73%
- ・利回り15.41%
あなたにとってどちらの物件が魅力的ですか。
一見15.41％の方がいいように感じるでしょう。しかしこれには大きな落とし穴があるのです。
この2つの数字は首都圏と中国・四国地方の利回りの平均値です。
中国・四国地方の利回りが高い理由として、物件の購入価格が安いことが挙げられます。
実際に首都圏の物件販売価格は平均1,808万円に対し、中国・四国地方の物件販売価格は平均で431万円と約4分の1程度なのです。
物件を安く購入し、首都圏と同じ家賃で入居者をつけることができればそれはもう大成功と言えるでしょう。
しかし実際には首都圏と同じ家賃帯で入居者を付け続けることは至難の技です。
その理由として人口の違いが挙げられます。
あなたの中でも都会と田舎では都会の方が人口が多いのは簡単にイメージできるはずです。
「人口が少ない地域＝入居率が低い」というリスクが発生します。
利回りは入居者が安定してついていることを前提に出されているため、表面上の数字は良く見えますが、安定的にその数字が出せるかどうかは別問題になるのです。
利回りばかりを重視してしまうと後々後悔する可能性が高くなります。
そうならないためにもなぜこんなにも利回りが高いのか、低いのかを考えることの方が重要なのです。
「賃貸需要の確保できる場所を選んでいない」
上記で述べたように不動産は地域によって価格帯に大きな差があります。
ではなぜこんなにも販売価格に差があるのか。それは土地の価格が影響しています。
土地の価格はその土地に需要があるかどうか、言わば人が集まるかどうかで変動します。
そして、土地の需要とはマンションの需要に比例します。
東京や大阪のようにオフィスや大学が多い地域に人口は集まるため、入居者も地方に較べると多くなります。
また人口の流動も激しいため、退去されてもすぐに次の入居者が見つかる可能性が高いです。
しかし地方だと居住する人口が限られるため、一度退去されると次の入居者が決まるまでの空室期間が長くなります。
また元々あった会社が都心に移動したり、人口減少の影響で大学の閉鎖などが起こると人口減少は一気に加速します。
そうなればその土地の価格も同じように下がるでしょう。
そのような事態を防ぐためにも賃貸の需要、土地の需要はしっかりと把握する必要があります。
「管理会社選択の重要性」
適切な管理会社を選ぶことは、物件を選ぶこと以上に重要です。
そもそも、不動産投資で利益を出すには、「いかに空室を出さないか」が一番の鍵となります。
- ・集客力が高く、新規入居者が多い
- ・入居者の満足度が高く、継続性が高い
このように、入居率を高く保ってくれる管理会社を選択する必要があります。
管理会社の主な業務は、賃貸管理と建物管理の２つに大別できます。
賃貸管理は入居者に関する対応であり、入居者募集やクレーム対応などが挙げられます。
一方、建物管理は建物そのものへの対応となり、建物の清掃や修繕などです。
一見どちらも重要に思えますが、不動産オーナー側に大きく影響を及ぼすのは賃貸管理の方だと言えます。
“良い”管理会社の見極め方は、「物件周りの地域に特化していること」になります。
よく、物件は関西にあるのに、管理会社自体は東京にあるという事例が見受けられます。
この場合、物件周りの情勢に詳しくないことによるトラブル対応の遅れや、新規入居者へのアプローチのズレが生じることは容易に想像できます。
物件だけでなく、それを運営する管理会社によっても、不動産投資が成功する命運は大きく分かれます。
そのため、不動産投資をする上では、質の高い管理会社を選択する必要があるのです。
「失敗しないために行うべきことは？まとめ」
以上，初心者の方がマンション投資で失敗する主な理由について説明しました。
- ・入居率が高い
- ・利回りが良い
これらの表面的な数字はあくまで、購入者の気を引くための宣伝材料です。
不動産価格が地域によってかなり異なるため、数字の見せ方はいくらでも良くすることができるのです。
実際に記載されている利回りを達成するかどうかは全く別の話であり、物件及び周りの環境に大きく起因し変動します。
そのため、失敗しない不動産投資をするには目先の数字に囚われることなく、不動産投資に関する正しい知識を持つ必要があります。
しかし、不動産投資は奥が深いため、個人の知識のみで網羅できる人はごく僅かでしょう。
まずは信頼できるプロフェッショナルからメリットだけでなくデメリットも含めてきちんと説明をしてもらいましょう。
ただし、絶対に勝てる投資というものは残念ながら世の中に存在しません。
たとえ知識を得たとしても最終的には自身で決断を下さなければなりません。
ご自身で決断を下すのはなかなか難しいことだと思いますので、その全てのサポートを私達にお任せください。
あなたの勇気ある一歩を支えます。