「ローンという名の壁」
こんにちは！アデリーライフ株式会社の井戸です。
近年の日本は、少子高齢化やインフラ老朽化、年金2000万円など様々な社会問題を抱えています。
そうした問題などから将来に対して不安を抱える人も少なくなく、給与以外での副収入を得たいと考え、将来の老後資金にしたいと考える人が多くおられます。
そうした中で、最近サラリーマンの間で人気が高まっているのが区分マンションへの投資です。
区分マンション投資は、戸建や一棟マンションへの投資に比べて単価が安く、年収500万程度のサラリーマンでも投資可能であり、また投資初心者であったとしても運用次第では将来の資産を大きく築くことが期待できます。
しかし区分マンションが安いと言っても、駅近などの築浅物件を購入しようとすると約1500万〜2000万する物件がほとんどです。
ですので、ほとんどの人は金融機関にローンを組ませてもらうことでマンションを購入するのですが、、、
まさに！ここで立ち塞がるのがローンの壁というわけなのです。
私達がローンを組ませてもらう金融機関を選ぶように、金融機関側もお金を貸す相手を選ぶ権利がありますので、誰かれ構わず融資してくれるわけではありません。
基本的には返済能力が低く、リスクの高い人には融資をしてくれないのです。
ローン審査を通りやすいように準備しておくことは、マンション投資を行う上において大事なポイントとなりますので、しっかりと理解しておきましょう。
「住宅ローンと不動産投資ローンの違い」
マンション投資をする上で使用されるのは住宅ローンではなく、不動産投資ローン(事業用ローン)です。
どちらも不動産を購入する際に使用されるローンですが、それぞれの仕組みや内容などに違いがあることを知っていますか？
住宅ローンとは本人やその家族が住むために建物や土地を購入する場合に使用されるローンを指すのに対し、不動産投資ローンとは投資・収益化を目的とした建物や土地を購入するために使用するローンを指します。
注意してほしいのは、この２つは似ているようで全く別物のローンだということです！
2019年8月に起きた問題として、住宅ローンから融資を受けたお金を投資用の物件購入に不正利用された件数が100件以上あったことが調査により明らかとなっています。
不正行為が発覚した場合には即刻、全額のローン金額を返済しなければなりませんので絶対にしてはいけません。
このようにローンの仕組や内容を理解せずに不動産投資をおこなってしまうと最悪の場合、不正行為となり自己破産になってしまう可能性もありますので注意が必要です。
ではなぜ不正行為までして住宅ローンで受けた融資を、投資物件の購入費用に利用する人達が多いのでしょうか？
理由は主に２つあります。まず１つ目が金利の違いです。
マイホーム購入のために使用される住宅ローンは金利面でかなりの優遇を受けています。
これは融資対象であるマイホームが、生活に欠かせない衣食住の１つ「住」に相当しているからに他なりません。
年収が低い人、資産が少ない人であってもローンを組むことによって住宅が買えるように甘く設定されているのです。
一方、不動産投資ローンは住居用ではなく第三者に貸し出すことで収益を得る、言わば事業用のローンとされています。
事業がうまくいかない可能性、破綻による返済不能のリスクを懸念しているため金融機関は金利を高く設定する必要があるのです。
そして２つ目の理由が審査基準の違いです。
そもそも住宅ローンと不動産投資ローンでは審査の対象となる項目が異なります。
住宅ローン審査では勤務先や年収、自己資金、個人の信用情報など申込者の「属性」が審査対象の項目となります。
一方で、不動産投資ローンは上記の「属性」に加えて、購入する投資物件の収益性も審査対象に含まれています。
その収益である家賃収入は空室などの予期せぬトラブルにより収益が安定しないという特徴があることから、審査基準はそれなりに厳しくされているのです。
上記の主な２つの理由から不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、審査基準も厳しく設定されているため融資が受けにくい傾向にあります。
そして不動産への投資をしたいと考える人であれば、なるべく低い金利で融資を受け、且つ不動産投資のリスクを最小限に抑えて安全に運用したいと考えるでしょう。
そうした人達にとって住宅ローンの低い金利は魅力的であり、審査も緩いことから不正行為に手を染めてしまうのです。
先でも説明しましたが、もし仮に不正行為が発覚した場合は、有無を言わさず金融機関から融資の一括返済を求められます。
そうなると投資物件やマイホームの売却を迫られることとなり、それでも返済できなければ自己破産となってしまいます。
そうならないためにも「不動産への投資をする際には不動産投資ローンしか使用することができない！」と肝に銘じておきましょう。
不動産会社から勧められても絶対に乗ってはいけません！
「ローン審査を通りやすくするために」
不動産投資ローンは審査が厳しいとお伝えしてきましたが、全く通らないというわけではありません。
あくまで住宅ローンに比べると通りにくいということです。
ローンを組めるかどうかは投資物件の収益性や本人の返済能力などにより審査されます。
下記のような項目をしっかりと抑えておくことが融資を受けやすくなりますので事前に準備しておきましょう。
・職種（正社員や公務員）
・年収（500万以上）
・勤続年数（３年以上）
・自己資金はいくらあるのか
・個人の信用情報
上記のことから、一般的なサラリーマンであっても正社員で年収500万以上あれば通りますし、仮に年収が足りなくても勤続年数や自己資金がある方であれば融資を受けられる可能性はあります。
マンション投資をしたいなら転職をあまり繰り返さないこと、自己資金を少しでも多く持っておくことで十分にチャンスは拡がります。
なにせこのコラムの著者である私自身も区分マンション投資を始めた頃は、年収450万程しかありませんでしたが、勤続年数が長かったこと、国家資格を保有していたことで融資を受けることができたのです。
ローン審査に通るかどうかは審査してみないとわかりませんが、もし審査してみたいと考えているのであれば一度アデリーライフまでご相談ください。
不動産会社を経由することでローン審査は無料で受けることができます。
ローン審査を受けることによって自分自身の現状を把握することもできますし、もし通らなかったとしても今後の対策を立てることができます。
まずは自分自身の現状を把握してみましょう。
「まとめ」
ここまでコラムをお読みいただきありがとうございます。
今回のコラムでは住宅ローンと不動産投資ローンの違い、また仕組みや内容などの違いについて理解することができたのではないでしょうか。
今の時代、サラリーマンであっても融資を受けることができればマンション投資は実現可能なのです。
そのローン審査を通りやすくするためには「個人の属性」が評価されますので、同じ勤務先に長く勤務することや、自己資金を少しでも多く持つこと、個人の信用情報を傷つけない等が大切となります。
些細なことですが、カードの支払いを１日遅れた・忘れていただけで個人の信用情報に傷がついてしまいます。
そうした些細なことをしっかりと自己管理していくことでローン審査は通りやすくすることができますので、投資をする上においては事前に予防・対策を徹底しておきましょう。
ローン審査を試しに一度受けてみたいという方は、お気軽にご相談ください。