「ワンルームマンション投資におけるメリット」
ワンルームマンション投資を行うことで得られるメリットは以下の通りです。
・節税効果
・生命保険代わり
・私的年金
・相続税対策
上記の内容は、書店に売られている本や不動産投資セミナーなどでも一般的に言われているものです。
まずは基礎を学ぶためにも覚えておきましょう。
では、それぞれのメリットを簡単に説明します。
① 節税効果
ワンルームマンション投資は、物件を購入した後、他人に賃貸として貸出することで賃料収入を得る借家業にあたります。
借家業として運営すると収入が発生しますので確定申告は必ずしなければなりません。
【 賃料収入 ― 固定資産税修繕費や減価償却費などの必要経費 ＝ 黒字 or 赤字 】
上記の計算で、賃貸収入より経費が上回ると「税務上の赤字」として申告できます。
赤字となった部分は確定申告の際に「損益通算」を用いることで本業の給与所得から差引くことができるのです。
※黒字であっても申告は必須です。
赤字として申告することで、最終的な課税所得が少なくなり、払いすぎた分の所得税が還付されます。
また、住民税は所得税の納税額をもとに算出されているため、併せて住民税に対しても節税効果が生まれることになります。
② 生命保険代わり
事業用ローンを活用してマンションを購入すると、団体信用生命保険(以下、団信)への加入が必須となります。
団信は融資を受けた債務者が死亡または高度障害となった場合に、ローン残済の全額が保険金としておりるため、残された家族や遺族にローン負担が及ぶことはありません。
ローン0円の物件が残された家族や遺族に資産として残すことができるため、生命保険代わりになると言われています。
③ 私的年金
今や誰もが知っている老後2,000万円問題。
日本は少子高齢化が進み、社会保障制度の財源が厳しくなっていることから老後の生活資金の心配をされる方が多いと思います。
老後の年金対策として毎月の給料から少しずつ貯金をしたとしても、現在は低金利の時代のため大手銀行の定期預金でも金利0.01％、1,000万円預金しても年間1,000円の利息しか付かないのです。
そんな公的年金の減少が見込まれる中、老後の生活資金づくりに注目されているのがマンション投資なのです。
公的年金や退職金に頼ることができない時代において、比較的低いリスクで長期安定収入を得られるマンション投資は魅力的です。
公的年金の不足を補う私的年金としてローン完済後は安心、安定した不労収入になります。
④相続税対策
相続税の対象となる現金・預金や有価証券は時価により評価されています。
不動産の場合だと、建物は固定資産税評価額で評価されます。
たとえば1億円を現金で相続する場合は、そのまま1億円が相続税の課税対象となりますが、これを1億円の土地とした場合、8000万円（1億円の80％）分のみ相続税の課税対象になるのです。
現金等で相続するよりも不動産で相続するほうが税金を少なく抑えることができます。
このため、相続税対策の１つとして50代〜60代の人達が不動産を購入するのも少なくありません。
「マンション投資におけるリスク」
①空室リスク
空室リスクは全ての不動産投資における最大のリスクであり、投資の成功or失敗に大きく関与します。
空室になると入居者からもらえるはずの賃料収入が0となってしまい、ローンを組んでいる場合には自己資金からローン返済額を捻出しなければなりません。
駅から近い立地条件の良い物件は、次の賃貸が付くまでのスピードが早い傾向にあり、空室期間を極力抑えることができるため物件選びにおいて重要なポイントとなります。
空室リスクを抑えるには好立地、且つ賃貸需要の多い場所を選ぶように心掛けましょう。
②金利変動リスク
固定金利もしくは変動金利で借入する場合には金利上昇によりローンの負担が増大するリスクがあります。
また景気が回復すると、インフレ局面において金利上昇の傾向がありますが、その局面では不動産価格も上昇する傾向にあります。
金利変動リスクの対策としては、繰り上げ返済や売却などで軽減、回避することができます。
③修繕リスク
不動産への投資は中・長期的な投資であることがほとんどです。
長期間であればあるほど、エアコンやガスコンロなどの備品に経年劣化による故障が生じる可能性は高くなり、修理や交換などが必要となります。
こうした修繕費用は全てオーナー負担となりますが、かかった費用は経費として計上することができますので確定申告することで節税効果になります。
④家賃変動リスク
賃料というものは築年数が経つにつれて基本的に少しずつ下がっていきます。
また家賃相場の変動によっても賃料が変動する可能性もありますが、ある程度下がりきった後は一定の水準を維持し続けます。
これは、人が生活するのに必要な3要素「衣・食・住」の「住」の部分に当てはまる為、賃貸需要は決してなくなることはなく、無理して賃料を安くしなくても誰かが住んでくれるのです。
もちろん必ず誰かが住んでくれるという保証なく、マンションへ投資をする上では多少の賃料変動リスクは許容する必要はあります。
もし入居者を早く確保したいのであれば、リフォームを行うことによって入居者を付きやすくすることも対策の１つになります。
⑤災害リスク
大地震などによる損壊、火災などによる不可抗力によってマンション自体にダメージを受けるリスクがあります。
これらは自然災害のため未然に防ぐことはできませんが、耐震性の高い物件を選ぶことでリスクを抑えることは可能です。
特にワンルームマンションは耐震性が最も強い建物のひとつですし、もしもの際にも管理組合による共用部分や入居者による専有部分には保険への加入が必須となっていますので、万が一の時にも保険で補うことができます。
地震保険は任意での加入となっていますのでオーナーの判断となります。
「マンション投資がしやすい職業とは？」
マンション投資において最もしやすい職業は、基本的に収入の多さと安定性が重要になってきます。
収入が多ければ多いほど、金融機関のローン審査が通りやすい事に加え、節税対策の効果も大きく期待できます。
しかしこの事を聞くとマンション投資は富裕層や資金に余裕のある人にしかできないとお考えの方も多いのではないでしょうか？
そんなことはありません！
実はサラリーマンはとても不動産投資に向いているのをご存知でしょうか？
月100万円稼いでいる個人事業主よりも月30万のサラリーマンのほうが融資を受けやすいのです。
その中でも医師や弁護士、公務員の方は相性が良く融資を受けやすい職業に該当します。
また、金融機関は長く勤めていて安定的な収入があり、今後もその安定した収入が続くかどうかなどの要素から返済能力を評価しています。
もしあなたの会社に副業規定があったとしてもマンション投資は「副業」には該当しません。
そうしたことから近年では、年金2000万問題への対策として会社員、公務員の方々がマンション投資に取り組むのが増えています。
「まとめ」
ワンルームマンション投資は、目先の利益を追わず中・長期的に運用することで、安定した家賃収入が得られ、節税や生命保険代わり、私的年金などの様々なメリットがある投資法です。
ワンルームマンション投資はマンションの1室のみの所有になりますので、仮にその部屋が空室になってしまったり、入居している人が家賃を滞納したりしてしまうと、家賃収入が０となってしまいます。
しかし、毎月のローンは変わらず払い続けなければなりませんので、長期的に運用していく場合においてリスク対策は必須となります。
ワンルームマンション投資で失敗しないためにお伝えしたいのは、最大のリスクである空室を抑えるために、購入するマンションの立地を見極めることです。
例えば、通勤や通学に便利な場所にある、最寄り駅が人気の沿線などを確認します。
また、独身者の場合は生活リズムが人によって様々ですので、24時間営業のスーパーやコンビニが近くにあるかも物件選びのポイントになります。
マンション投資はご自身の信用力を活用することで他人資本を使用して投資を行えます。
投資の中でも唯一ローンを組んで投資する事ができる為、少ない自己資金でも堅実に不動産という大きな資産を積み上げることが可能です。
会社員や公務員の方が本業と両立できるように入居者募集から、賃料の集金、退去後のメンテナンスまでオーナー様の賃貸管理業務は不動産管理会社が全て引き受けてくれます。
煩わしいことがほとんどないのもワンルームマンション投資のメリットではないかと思います。
是非、あなたも将来のため資産運用に一歩を踏み出してみましょう。