みなさんは住宅ローンの組める年数の最長期間をご存知でしょうか？
ほとんどの人が35年でローンを組んでいるので35年が最長と思われがちですが、実はそうではありません。
実際には住宅ローンは50年、マンション投資では45年がローンを組める最長期間になっています。
今回のコラムではそうした長期間のローンを活用することで生まれるメリットやデメリット、活用した方がいいのかどうか？について解説していきます。
「50年ローンと45年ローンとは？」
最初に住宅ローンは50年、マンション投資では45年がローンを組める最長期間だと説明しました。
もちろんこれは実際に使用できるローンの話ですが、ではなぜほとんどの人が35年ローンを使用したがるのでしょうか？
住宅ローンの場合、フラット50があることはネット上にも記載されており、現在においても使用可能となっていますので知っている方も多いかもしれません。
しかし、マンション投資のような投資目的で使用する事業用ローンに関しては、45年ローンという制度自体があまり表に出ていないこともあり認知度は低いようです。
そもそも事業用の45年ローンが誕生したのは2018年であり、オリックス銀行が試験的に導入したことがきっかけとなり話題となりました。
東京オリンピックで不動産価格が上昇し、投資マンションやマイホーム購入を諦める人がいる中、返済期間を延ばすことで月々の負担が軽くすることができるため、金融機関としても顧客層を広げる良いきっかけとなったのです。
しかし、返済期間を延ばすということは金融機関側からすると貸し倒れのリスクが増えてしまうため、慎重に融資する相手を選ばなくてはなりません。
お金を貸して利益を得たいことと、貸し倒れリスクへの懸念の両方を天秤にかけていく必要があったのですが、当時の45年ローンを組む条件は、年収400万円以上、勤続年数3年以上などを満たせば誰でも融資対象となる制度となっていたため使用する人が後を絶ちませんでした。
金融機関としてもできる限り多くの人に使用して欲しい気持ちもありましたが、ほとんどの人が45年ローンを使用されては貸し倒れのリスクも増大する懸念もあってか、45年ローンを投資商品として公開していた金融機関は軒並み公表の停止をしました。
そのため現在では45年ローンの融資は直接聞かなければ教えてくれないものとなってしまいました。
これは使えることを知っている人だけが検討、比較することができる言わば特権です。
しかし、45年ローンはメリットばかりではなくデメリットもありますので、使用する際には注意点について理解しておかなければなりません。
次項ではその辺について解説していきましょう。
「ローン期間延長によるメリット・デメリット」
50年や45年といった長期間のローンを組むことによるメリットやデメリットを併せて確認していきましょう。
月々の支払いが少なくて済む
45年に返済期間を長期とすることで、月々の返済額を抑えることができます。
マンション投資であれば家賃収入からローン返済額を差し引いた金額が月々の収支となるためキャッシュフローが良くなることはメリットとなります。
しかし、35年ローンと比べると金融機関によっては金利が高くなる傾向にあり、金利が高いと結果として総返済額が膨れ上がることになります。
借り入れをする際にはどれくらいの金利差があるのか？総返済額はどれくらいになるのかを事前に把握する必要があります。
団体信用生命保険の恩恵を長く受けられる
マイホーム購入やマンション投資の融資を受ける際には、団体信用生命保険(以下、団信という)に加入することになります。
団信は契約者が死亡または高度障害となった際に保険金によってローンの残債が０円となる保険です。
50年や45年ローンの長期間にわたって団信の保障を受けることで、他の生命保険に加入する必要がなくなることで生命保険代を削減することができます。
団信には保障内容によって金利が上乗せされますので、加入する際にはどこまでを保障内容に盛り込むのかを検討しなければなりません。
がん保障、3大疾病保障、8大疾病保障など金融機関によって取り扱われている保障も異なるため、しっかりと確認しましょう。
返済期間を途中から早めることができる
基本的にローンは繰上げ返済ができます。
45年から35年→25年→20年など収入やキャッシュフローに余裕がでてきた時から段階的に繰り上げ返済が可能なので自分のタイミングで短くしていくことが可能です。
しかし、これとは逆に35年から40年→45年に繰下げることはできません。
最初は長期間のローンを組んでおいて、余裕ができた時に返済を早められるところはメリットとなりますが、繰上げ返済には手数料が発生することもありますので最初から短く組んでいた方が安く済むこともあります。
収入が多くない人でも利用できる
20代のうちから貯金や収入が多くある人は少なく、そうした人達にとって月々のローン返済は重く負担になります。
長期間のローンを組むことで月々の返済を軽くすることも一つの手と言えるでしょう。
マンション投資の場合、長期間にすればするほど空室のリスクを多く抱えることになります。
十分な貯蓄や収入がある方にとっては大きな問題とはなりませんが、収入の低い方がマンション投資の長期間ローンを使用するのは注意が必要です。
「まとめ」
マイホーム購入に使用する50年ローンは現在においても使用可能です。
しかし、この記事を作成した2022年10月現在においてマンション投資の45年ローンを投資商品として公開している金融機関はありません。
大事なのは、公開していないが金融機関によっては45年ローンを組むことができる場合があるということです。
この事実を知っているだけでも金融機関に確認してみて検討してみる価値はあります。
その際はメリットやデメリットをしっかりと把握した上で検討・利用してみてくださいね。