ご存知の方も多いと思いますが、マンション投資にはサブリースという契約が存在します。
サブリース契約とは、オーナーが所有している物件を不動産管理会社(=サブリース会社)が一括借上げし、第三者である入居者へ貸し出す、いわば又貸しや転貸のことを言います。
不動産管理会社はオーナーに代わって賃貸経営を行うことはもちろん、空室の有無に関わらず決められた賃料を保証します。
こうすることでマンション投資における空室リスクとは無縁の形となりますが、もちろんサブリース契約をするかどうかはオーナー側にも決定権はありますので拒否することも可能です。
サブリースについて知らない人は、一見するとサブリース契約はいいものと思われがちですが、このサブリース契約を巡ってオーナーと管理会社の間でトラブルとなる事例が相次いでいます。
そうしたトラブルに発展しないためにも、サブリースの内容や仕組みまでしっかりと把握しておきましょう。
「サブリースの仕組みと過去のトラブル事例」
冒頭でも説明した通り、サブリースとは転貸(又貸し)のことを言います。
サブリースはマンション投資における最大リスクである空室や収入減などを未然に防ぐことができ、空室の有無に関わらず決められた賃料を保証してくれるため一見すると魅力的に思えます。
保証される賃料は管理会社によって異なりますが、実賃料の90%前後に設定されていることがほとんどです。
例えば、実賃料が10万円の物件であれば、毎月9万円を空室の有無に関わらず家賃収入として毎月受け取ることができるというわけです。
では、こうしたサブリース契約がトラブルに発展してしまうのはなぜなのでしょうか？
トラブルに発展してしまう理由の多くは、サブリースの内容について虚偽の説明をしたり、もしくは説明不十分のまま契約を結ばせたりすることが原因です。
社会問題にまで発展した過去の事例では、契約後にオーナーが受け取る賃料を減額されることになっているのにも関わらず、オーナーは契約時にその点について管理会社から全く説明を受けていなかったのです。
このように良くも悪くもサブリースは簡単な仕組みであると捉えられることが多く、契約内容についてしっかりと確認する人は少ないようです。
しかし、一度契約してしまったものを解除することは難しく、解除するのに裁判にまで発展してしまうケースがほとんどです。
後々、問題とならないためにもサブリースの仕組みについてしっかりと把握し、説明された契約内容に納得した上で契約するようにしましょう。
「2020年に法改正 サブリース新法」
サブリース法が2020年12月に新しく改正されました。
改正された理由は、オーナーとサブリース会社の間で続発するサブリース契約を巡ったトラブルを未然に防ぐためです。
では、新法になって何が変わったのかみていきましょう。
新法で大きく変わった点は以下の３つです。
【サブリース新法の内容】
① 誇大広告の禁止
② 規制対象の不当な勧誘禁止
③ 重要事項説明の義務化
① 誇大広告の禁止
サブリース会社が出していた広告には、敢えてミスリードするように仕向けたものもありました。
サブリース新法ではそうした広告をサブリース会社に出させないために、以下の点について留意するよう義務化しています。
「家賃・支払い期日、支払い方法などの条件や変更に関する事項」
「賃貸住宅のメンテナンス内容、頻度、期間、費用分担に関する事項」
「マスターリース契約の解除に関する事項」
② 不当な勧誘行為の禁止
これまで虚偽の説明や、不十分な説明によってサブリース契約を結ばされることが多発していましたが、これを一切禁止としました。
どのような勧誘が不当と判断されるのか、新法ではそうした内容も明確に記載されています。
「家賃減額のリスク」、「契約期間中の解除の可能性」、「オーナーからの契約解除の場合には正当事由が必要」は必須として明確に記載が必要になります。
③ 重要事項説明の義務化
サブリース会社からオーナーに対して、家賃減額のリスクや解約の可能性があることを契約書に記載して説明することが義務化されました。
全ての内容が明確化されたことでリスクは減少したと思いますが、それでも契約内容はよく確認してから契約することをお勧めします。
「管理会社選びの重要性」
マンション投資を成功へと導くためにも、管理会社の選定はとても重要です。
管理会社を選ぶには、所有している物件を長期的に保有するのか？短期的な売却を前提にしているのか？によって異なりますが、まずは管理会社によって異なる管理のスタンスを把握することが大切です。
高い入居率をキープするために独自に取り組んでいることはあるのか？オーナーにより利益を残すような工夫はしているのか？など、確認できることは全て聞きましょう。
また、管理会社は大手なら安心というわけではありません。
多くのオーナーから物件を管理している大手では、時代に合わせた管理スタイルを瞬時に変更させることは難しく、どうしても対応は遅くなります。
1人の担当が受け持つ物件戸数も多くなることで、サポートの面でみても対応に不満が出てくることも考えられます。
大手では経営基盤が安定していることはメリットとなりますが、大手でなくても管理会社自身が破綻することはほとんどありません。
それよりも重要なのは管理内容や独自の取り組み、臨機応変なサポート体制、オーナーに寄り添った考え方などを見ることをお勧めします。
「まとめ」
マンション投資におけるサブリースに悪いイメージを持っている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
しかし、国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」では5割以上の方が「特に問題はない」と回答しています。
トラブルに発生しているのは悪質な特定の管理会社やオーナー自身による契約内容の理解不足が原因です。
サブリース新法により、これからのトラブルは減少していくでしょう。
しかし、トラブルを未然に防ぐためにはオーナー自身による意識改革もまた必要不可欠です。
法改正によって守ってもらえると考えるのではなく、自分自身でもしっかりとサブリース内容を事前に理解しておきましょう。