こんにちは！アデリーライフの末吉です。
今回は【お客様Q&Aコラム】第一弾として、お客様から特に質問の多かった「不動産の物件価格は誰が決めているのか？」についてマンションを事例にお答えしていきたいと思います！
これから投資を始めてみようと検討されている方も是非、参考にしてみてください。
「マンション価格の決まり方」
まずはじめに、新築と中古のマンションでは価格の決まり方は大きく異なります。
新築の場合は、土地、建築工事費、業者の利益などから物件の価格がおおよそ決まります。
まずは基準を『土地』に当てると、47都道府県がどれも同じ価格でないことは容易に想像できます。
その為マンションを建てる土地によってコスト価格の幅が大きく変わります。
例えば、東京の中心部に建てるマンションと大阪の中心部に建てるマンションでも同じ都会であるにも関わらず価格は異なります。
土地価格の基準は国土交通省土地鑑定委員会で決まっており、1実勢価格（時価） 2公示地価 3路線価 4固定資産税評価額となっております。
１、実勢価格（時価）
実際の不動産市場で取引されている価格のことを表しており、その不動産市場で需要と供給のバランスが釣り合った、一般的な適正価格だと考えられています。
実勢価格は不動産市場においてその土地の過去の取引実績の事案などから割り出されることが多いですが、過去に取引実績がない土地の場合は、需要と供給のバランスを含めて近隣の土地の取引実績など条件が似たものを参考に割り出されます。
また、不動産広告などで表示されている価格においては原則として売主の希望価格となっており実勢価格ではありません。
２、公示地価
国土交通省の土地鑑定委員会にて、全国各地の都市やその周辺地域から選んだ標準地（約２万6000地点）について、毎年１月１日時点で適正価格の調査を行い、例年3月頃に発表されます。
この国土交通省の土地鑑定委員会が提供する価格のことを「公示地価」といい、土地の価格を決める際の指標の１つとして活用されています。
３、路線価
路線価は国税庁が発表しているものであり、一般的に相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格です。
最近、この路線価が度々話題となっておりタワマン節税問題と密接に関わっているのですが、この話題については近々掲載するコラムにて解説したいと思います。
話が少し逸れましたが、路線価の基準は土地が面している公道ごとに価格が設定されます。
路線価には2種類あり、国税庁の公表している路線価は『相続税路線価』。
市町村（東京都の場合は都）が固定資産税を算出する際に使用する路線価は『固定資産税路線価』と呼ばれており、それぞれの課税額を算出するために利用されています。
基本的に路線価と表現されている場合には『相続税路線価』のことを指します。
これは不動産を実際に売買するときに、実例価格（実績）や公示地価、国家資格である不動産鑑定士等による鑑定評価額などを主に参考としており、原則として毎年7月1日に1月1日時点の価格が公表されることになっております。
『相続税路線価』は公示価格の概ね80％が目安の基準とされています。
４、固定資産税評価額
文字どおり固定資産税の標準となる価格のことです。
各市町村（東京都23区の場合は都）が3年に1度算定して公表しており、地価公示価格の70％が目安とされています。
マンションの価格決定に大きく関連することはありませんが、参考までに知っておいていただけると幸いです。
以上の４つから土地価格というものは決定されています。
これに加えて建築工事費、業者の利益などを上乗せしたものが新築物件の価格になるというわけです。
対して中古の場合は原価があってないようなものなので、物件価格は周辺物件の取引事例比較法によって決められ、最終的には売主と仲介で話し合い価格を決定します。
「金融機関による融資評価」
不動産の売買価格は、私たちのような業者の言い値で決まることはありません。
その理由として、投資用不動産を購入する際、自己資金で購入される方はほとんどおらず、大抵の方は銀行からのローン融資を受け、レバレッジを利かせて運用を行います。
その為、売買物件の相場や家賃収入などを元に銀行側の査定により物件の金額が決まることになっているのです。
また、物件の価格は冒頭でも説明したように土地・建築工事費・業者の利益と３つに分かれます。
この3つの部分を販売業者が個人でやっている業者だと販売手数料が30％になることもあったりするようなので、購入する消費者にとってはあまり良くないと言えるでしょう。
適正価格を見極めるためにはしっかりとした基盤を持った販売業者と、ローン融資をしてくれる銀行（販売業者との提携銀行）を見つけることが大事です！
そうすることで、しっかりした資産形成や老後の安定的な収入へ続いていく事に繋がります。
「これを知ってれば売却時にも有効！？」
このコラムで書いた内容を理解すると実は出口戦略の際にも大きな味方となってくれます！
マンション投資を始められてよく聞く失敗パターンとして、購入時に勢いだけで買ってしまい、出口戦略や収支計画をしっかり立てず崩れてしまったケースがあると聞きます。
これはワンルームマンション投資も同じことで、営業担当の方と商談の際にしっかりと打ち合わせし、将来のライフプランニングを組み立てた上で、経済状況などにも注意しながら、その土地の相場感などを参考に最悪のケースを想定しておくことも大事です。
そうすることでリスクを最小限に抑え、マンションが持っている最大のメリットを得られる事につながります。
その為、記事の冒頭でもお伝えしている4つの土地価格の基準を把握しておくことはすごく大事なことです。
販売業者においても個人で売買をしている方より、しっかりと基盤を持った会社でやる事で銀行から評価の出た物件でローン融資を受けることが可能になり、金利の抑制や価値のある資産形成を行うことができます。
最後に一番大事なことは、営業担当を信頼における人かどうかだと私自身思っており、購入して終わりという関係性ではなく、今後のライフプランに合わせた提案や、不安・相談事にも親身なってやり取りしてくれる担当者がいることでマンション投資は成功へと導かれていくと思っています。
この記事を読んでワンルームマンション投資に少しでも興味が出た方はアデリーライフ（株）まで是非お問い合わせください！！