こんにちは。アデリーライフの井戸です。
今回のコラムは【お客様Q&Aコラム】第二弾ということで、実際にお客様から質問のあった「もし管理会社が倒産してしまったら物件管理はどうなってしまうのか？」について解説したいと思います。
マンション投資を成功へと導くためにも物件の管理というものは非常に重要です。
すでにマンション投資をされている方や、まだ投資していないけど興味はあるという方も是非、今後の参考にしてみてくださいね。
「物件管理とは？その主な仕事内容」
まず「物件を管理する」とは一体どのような仕事内容があるのかをみていきましょう。
主な物件の管理業としては以下の３つが挙げられます。
【主な仕事内容】
１、入居者付け
２、入居者対応
３、建物管理
・ 入居者付け
「入居者付け」とは、自身が所有している物件に住んでくれる入居者を募集し、実際に入居させるまでのことを指します。
マンション投資において、入居者がいないのは家賃収入が入ってこない状態を意味するため、できるだけ早く入居者を見つけることが大切です。
仕事内容は入居者を集めるための広告宣伝活動や、入居者の内見対応、賃貸契約書の締結などが挙げられます。
・ 入居者対応
「入居者対応」とは自身が所有している物件に住んでいる入居者への対応を指します。
水道トラブルや隣人トラブルなどによる入居者からのクレーム対応や、家賃の回収業務が主な仕事内容として挙げられます。
物件に長期間住んでもらうためにも突発的なトラブルやクレームにはしっかりと対応する必要があります。
・ 建物管理
「建物管理」とはその名の通り、自身が所有している物件(建物)を管理することを指します。
仕事内容としては定期的な物件のメンテナンスや、劣化に伴う修繕・修理、リフォームなどが挙げられます。
他にも、入居者好みの部屋に改装してみたり、最新の設備を導入してみたりすることが入居者付けにも繋がるため建物を管理することはとても重要な仕事です。
以上が「物件管理」の主な仕事内容になります。
一般的にこれら全ての仕事をオーナー1人でこなすことは難しく、ほとんどのオーナーの方が管理会社へと委託していることが多いです。
マンション投資をする上で、「誰が物件の管理をするのか？」はとても重要なことです。
ほとんどの方が管理会社へ委託していますが、オーナー自ら物件管理の仕事を全てされている方もおられます。
当然ですが、管理業を管理会社へ委託するためには「管理委託費用」を毎月支払わなければなりません。
一般的な相場は3,000円〜5,000円くらいですが、中には1万円以上する管理会社もあります。
しかし、値段だけに捉われて選ぶのではなく、しっかりとした物件管理をしてくれる管理会社に委託することがなにより重要です。
本業と並行しながら副収入としてマンション投資をされている方は、自身で物件管理することは難しいため、しっかりとした管理をしてくれる管理会社へ委託するのがベストと言えます。
「もしも管理会社が倒産してしまったら？」
現在、ほとんどのオーナーの方が管理会社へ管理を委託していると思いますが、もしもこの管理会社が倒産してしまうとどうなってしまうのでしょうか？
管理会社が倒産してしまうということは物件を管理する人がいなくなってしまうことを意味するため、対処としては「新しく別の管理会社と管理委託契約を結ぶ」、もしくは「自分自身で物件を管理する」のどちらかになります。
副業としてマンション投資を行なっている人は、片手間でできるような管理業ではないため、新しく別の管理会社を探す方がおすすめです。
しかしながら、管理会社が倒産するということはほとんどありません。
その理由として、管理会社からみると委託費は毎月固定で入ってくる変動の少ないストックビジネスであり大きな収入源であるためです。
例えば、管理戸数が500戸ある管理会社で、全てのオーナーから委託費を5,000円/月をもらっていたと仮定しましょう。
そうすると単純に計算しても500戸×5,000円＝250万円が毎月自動的に入ってくることがわかります。
社員を数名雇っていたとしても多少の利益は残るため、管理会社が倒産する可能性は低いと言えます。
しかし、そうは言ってもやはり倒産のリスクというものはゼロではありません。
ここでは倒産してしまったときのことを想定して事前に確認しておきましょう。
管理会社が倒産してしまうことでオーナーにかかってくる影響は以下の3つです。
・ 入居者の情報がわからず連絡も取れないため家賃が入金されない
・ 管理会社で把握していた契約内容がわからなくなる
・ 保証会社との保証契約が切れてしまう
管理会社へ委託しているオーナーは、ほとんどの管理業務を管理会社が行なっていることが多いと思います。
先でも説明した「物件の管理」を全て管理会社が行なっているため、それが急にいなくなってしまうとオーナーとしては何をしたらいいのかわからずパニックになってしまいます。
もしも管理会社が倒産してしまった際には・・・
・ 新しい管理会社を探すこと
・ 倒産した管理会社へ家賃の回収・敷金の返還
まずは、この２点を最優先で行いましょう。
過去には法的措置にまで発展してしまったケースもあるため、そうしたややこしいことなもならないためにも、なるべく迅速に対応することが大切です！
「まとめ」
いかがでしたでしょうか？
今コラムでは【お客様Q&Aコラム】としてお客様より実際にあった質問について解説してきました。
もしも管理会社が倒産してしまった際には、パニックになることなく冷静に且つ迅速に対応することがなにより大切です。
新しい別の管理会社を探すことはそこまで難しくありませんが、問題なのは倒産してしまった管理会社との連絡手段です。
連絡が取れる場合には、家賃の回収や敷金の返還もしてくれると思いますが、連絡が取れない場合には法的措置にまで発展してしまう可能性があります。
そうならないためにも初めから信頼のできる倒産しなさそうな管理会社を選ぶことが大切です。
しっかりとした管理会社を見極めるためには、以下の項目を基にチェックしてみてくださいね。
本当に信頼できる管理会社なのかどうかがわかりますので是非、参考にしてみてください(^^)
【チェック項目】
・ 自分専属の担当者がいる
・ 連絡をした時の対応の速さ
・ 管理委託料の適切さ
・ 会社の歴史や規模の大きさ
・ 親会社が存在しているか
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