マンション投資について
不動産投資初心者がまず始めやすいと言われているのは『マンション投資』です。
マンション投資には大きく分けて『新築』と『中古』の物件があり、どちらもメリット・デメリットが存在します。
新築マンション投資、中古マンション投資のメリット・デメリットについて全2回に分けて解説していきます。
新築マンションのメリット
新築マンション投資は、文字通り賃貸することを目的に新築の区分マンションを購入し、他人に貸し出すことで賃料収入を得る不動産投資のこと指します。
以下に、そのメリットをお話ししていきましょう。
◆入居率が高い
宅配ボックス、インターネット、浴室換気乾燥機等の室内設備や、カメラ付きインターホン、オートロック、防犯カメラなどのセキュリティ設備が整っている物件が多く、入居者のニーズに応えている物件が多くあります。
同地域、同じ条件であれば築年数が古いマンションより新築を借りたいと思う人が多いため、比較的空室リスクが低いといわれています。
空室リスクをいかに減らすことができるかがマンション経営においては大変重要なポイントです。
◆ 暫くのあいだは修繕や建て替えの心配をしなくて良い
新築マンションは内装・設備が最新であるため、向こう10年ほどは大がかりな修繕、建て替え等は発生しません。中古物件では、築年数や状態にもよりますが、購入してすぐに修繕が必要になることがあります。
初期のメンテナンスコストが少なく済むのということも大きなメリットです。
◆自己資金が少なく済む
多くの方がローンを組んで投資物件を購入しますが、新築マンションは修繕費などの負担も少なく、 耐震基準といった最新の法令に準拠しており、 「収益性が高い」と判断されます。
これらのことは、ローン審査に通りやすい傾向にあるといえます。金融機関によっては全額に近い金額での融資が期待できることもあります。
また、ディベロッパーから直接物件を購入する際には仲介手数料がかかりません。そのため、新築マンションは中古マンションと比較して購入価格が高いものの、自己資金は少なく済むというメリットがあります。
◆節税効果が期待できる
マンションの購入費用は 「減価償却」の対象となります。
減価償却というのは、物件の購入費を定められた期間にわたって少しずつ経費として計上できる税制上の仕組みのことをいいます。
償却期間が長い新築の場合は、 鉄筋コンクリート造のマンションであれば減価償却期間が47年と定められているので、47年は購入費を経費にすることが可能です。
主な減価償却資産の耐用年数（建物／建物附属設備）については『国税庁ホームページ / 確定申告書等作成コーナーよくある質問』に詳細が記載されていましたので是非ご確認ください。
最終的には 、所得税の節税効果は中古よりも高くなると言えます。
◆売却がしやすい
新築マンション投資は、中古マンション投資に比べて出口戦略を立てやすいと考えられます。 出口戦略とは、投資物件を「いつまで保有するか」や「いつ手放すか」といった 戦略のことです。
不動産の価値は築年数とともに下落していくと言われていますが、 中古物件と比較すると新築で購入した物件のほうが良い状態を保てるため、売却するときに有利になります。
また、昭和56年6月以前に建築確認を受けて建築されたマンションは、現行の建築基準を満たしていない可能性があります。そうなると、売りたくても売れない状況が発生するかもしれません。
一方で、建築基準を満たしている新築マンションであれば、比較的買い手が見つかりやすいといえるでしょう。
新築マンションのデメリット
上記のメリットは裏を返せばデメリットとも捉えられることもあります。
続いて、デメリットについてお話ししていきましょう。
◆購入価格が高い
中古マンションと比較して、購入価格が高い傾向にあります。そのためローンの返済のために家賃を高めに設定しなければいけません。
新築マンションは不動産投資ローンの審査に通りやすいというメリットはありますが、借入額が大きいほど月々の返済額は多くなります。
新築マンションは入居付けしやすく高い入居率が期待できる一方で、空室になってしまう期間が続いてしまうとキャッシュフローがマイナスに転じてしまう可能性があります。
そこで、購入時には家賃保証などの制度・サービスの有無を確認し、急にマイナスが生まれてしまわないように注意しましょう。
どのような状況であってもゆとりのある資金計画はとても大切です。
◆過去データを見ることができない
最適な投資物件を見極めるためには、収支シミュレーションは必須です。中古マンションの場合、「過去の賃料」「入居者の有無、これまでの空室率及び入居率」「利回り」「管理会社のメンテナンス状況」等を過去データを参考にしながら正確なシミュレーションを行うことが可能です。
一方で、新築マンションにはそういったデータが存在しませんので、あくまで周辺状況やこれまでのデータと照らし合わせて見積もることになりますが、これはそう簡単なものではありません。
長期的な収支シミュレーションが難しいという側面は、デメリットの一つだと言えるでしょう。
新築マンション投資の成功ポイント
前述では新築マンション投資のメリット・デメリットについてお話ししました。
この投資を成功させるためには物件選びが非常に重要です。優良物件を見つけることができれば、メリットがデメリットを上回ることが可能になるでしょう。
◇ローンの借入額を減らす
新築マンションを購入する際にはローンを利用しやすく、フルローンで融資を受けられる可能性もあります。しかし、高額な新築マンションをフルローンで購入すると、キャッシュフローが悪化かもしれません。
安定したマンション経営の為には、できるだけ自己資金を多めしてローンの借入額を少なくすることがポイントです。万が一フルローンで融資を受ける際には、適切な資金計画が必要ですので、是非不動産投資のプロに相談してみましょう。
◇徹底的に立地にこだわる
空室リスクを抑えるためには、立地にこだわって物件を選ぶことは必須です。
ワンルームマンションの入居者は、駅近、都心部へのアクセスが良い、商業施設が栄えている等の利便性を重視して物件を選ぶ人が多い傾向にあります。好立地の物件を選ぶことが成功の鍵を握っているといっても過言ではありません。
土地の適正価格については過去に掲載しておりますので、こちら『土地の適正価格を知るためには？』を是非チェックしてみてくださいね。
◇マンションの管理体制を確認する
管理についての過去データがないため、収支シミュレーションが難しいという側面がある、と前述しておりますが、マンションの管理体制も含んだデメリットとも言えます。新築マンションにおいては管理が始まっていないことが多いので、その場合は管理の質を確認することが難しいと考えられます。運用後の管理会社や管理体制についてもしっかり確認しておくことが重要なポイントです。
◇信頼できる不動産会社をパートナーにする
成功のためにはまず、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶ必要があります。
これも、過去データを参考にできないことに関連しますが、運用実績がない新築マンションの良し悪しを見極めることは容易ではありせん。
特に、不動産投資初心者の方がマンション選びから賃貸経営までをご自身の力だけで成功させるのは至難の業とも言えます。そのため、信頼できる不動産会社の力が欠かせません。
弊社のような不動産会社で販売（マンション選び）～管理運営までをワンストップでサポートしている不動産会社にお任せされるのが最も効率的でリスクの少ないマンション投資になるでしょう。
初めて不動産投資について考える方に向けてのコラムも過去に投稿しておりますので、
こちら『初心者が投資を始めるときのポイントは？1』も是非ご覧ください。