「生産緑地の2022年問題とは」
まずはじめに生産緑地とは、都市計画法によって地方自治体が指定した市街化区域内の農地のことを指し、計画的に農地を保全していこうとする制度です。指定申請を行い認定されたらもちろん農地以外に使用することはできません。
これらの背景として、高度経済成長期の都心部において急激に人口が増加したことから、都市化が進み、農地が宅地に転用され、緑地が減少しました。
その結果、都市環境の悪化が進みそれを防ぐために、1974年に生産緑地法が制定、1992年に改正されたことで最低30年農業を継続する代わりに、固定資産税の軽減や相続税・贈与税の納税猶予という税制優遇を受けることができようになりました。
ちなみに生産緑地に指定されるのは、次の条件に当てはまる農地です。
A．良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
B．500㎡以上の面積
C．農林業の継続が可能な条件を備えているもの
農地の所有者は、農業を継続し維持及び管理を義務付けられると同時に開発行為に制約が課されたりなどデメリットも存在します。
また営農を継続しない方などは、指定を解除したいと考えますが、いつでも解除できるわけではありません。
解除の条件は以下の通りです。
ア．生産緑地の指定を受けた日（告示日）から30年が経過した時
イ．生産緑地の主たる農業等従事者が死亡した時
ウ．生産緑地の主たる農業等従事者に故障が生じた時
上記のような条件を満たして、生産緑地の指定が解除されても、地方自治体が買取をせず、その他の農家の買い手も見つからない場合に、はじめて自由に土地を利用することができるようになるのです。
ただし、現実としてこれまでの全国的な実績として財政不足や予算の都合から、買取をした地方自治体はほとんど見当たりませんでした。
しかし問題は、2022年に経過30年を迎える農地が約80％あることです。
そのことによって、指定解除され農地から宅地に転用されたものが不動産市場に大量に流れ込むことから、土地の下落が危惧されています。
1992年に改正された生産緑地法によって指定された農地は現在、日本全国で約13,600ヘクタール（東京ディズニーランド約267個分）もあります。そのほとんどが三大都市圏に集中しており、中でも東京と大阪を合わせると全体の約40％占めています。また、神奈川・埼玉・千葉・愛知を含めると全体の80％を占めます。
つまり、これら都心部に農地から転用された宅地が大量に流通して、住宅開発がどんどん進み、需要＜供給という構図から、不動産価格の下落が問題視されています。
これを生産緑地の2022年問題と呼びます。
「問題による対策」
そこで生産緑地の2022年問題の対策として、国は生産緑地は都市の農地として維持・保全されるべきものであるという方向から以下の策を考えました。
イ．特定生産緑地制度→2017年に生産緑地法が改正され、指定から30年経過する日が近く到来することとなる生産緑地について、買取申出の期日が10年延期され税制面でも引き続き優遇されること。
ロ．生産緑地内での開発行為の制限緩和→市区町村長の許可を受けることにより、生産緑地内で生産された農産物を使用した農家レストランや直売所、製造加工施設などの設置も可能になりました。
ハ．条件の指定面積を引き下げ→生産緑地に指定できる面積は500㎡でしたが、300㎡に引き下げられました。
ニ．生産緑地の借地→相続税の納税猶予が受けることができるほか、後継者がいない農家も農地を維持していく選択肢やが広がるとみられる効果が期待できる。
以上のことから、生産緑地の減少を喰い止め、農家の収益を上げ、不動産市場の混乱を避けたい傾向が伺えますが、問題を先延ばしにしているだけなのではという声もあります。
一方で、国土交通省が行った練馬区・世田谷区の生産緑地農家への意向調査によれば、約80％が2022年以降も生産緑地のままの活用を検討しているというデータもあります。
「マンションや戸建の価格への影響は？」
上記の対策を国が施していても、生産緑地の2022年問題により、宅地への転用が加速し、都心部に宅地があふれ出れば、不動産開発がどんどん進み、地価下落により住宅の価格が下がる可能性があります。
これにより、周辺の中古マンションや中古戸建ても下落し、特に都心部に隣接する郊外のファミリー向けの住宅が著しく下落するでしょう。
ファミリー向けの住宅は駅から少し距離があっても需要があるため、生産緑地が不動産開発業者やハウスメーカーに売却されると、分譲マンションや戸建てが増加し、ファミリー向けの賃貸物件が乱立するような事態が起こり、価格の下落や空室率の上昇や賃料の下落が発生する可能性があります。
特に東京都では八王子市や町田市、立川市に生産緑地が多いです。
東京23区内に限ると、練馬区や世田谷区、江戸川区、杉並区に多く、これら生産緑地農家の判断が注目されそうです。
ただ、東京の山手線の内側には、生産緑地が1か所もありません。
千代田区・中央区・港区といった中心エリアの3区はもちろん、文京区・新宿区・渋谷区・品川区・目黒区・豊島区・中野区といった都心ゾーンにも、生産緑地はありません。
また大阪市都心6区は、生産緑地がなく不動産価格に対する影響は少ないと見られます。
「まとめ」
特定生産緑地制度により期日を10年延長する生産緑地農家も多いことから、生産緑地がなくなることはなく、宅地に転用する農家は限定的で不動産市場は大きな混乱を招かないでしょう。
冒頭に危惧された大量に宅地が流出され、都心部の不動産価格が下落になる可能性は低いと考えます。
特に、ワンルームマンションやタワーマンションが建設される都心部の駅近の立地の良いエリアの住宅は、生産緑地が全くないことから、宅地が大量に流出し、地価が下落しにくいので生産緑地2022年問題の影響は少ないです。
なので、都心部の不動産を安くで仕入れたい方や下落するのを待って購入しようする方には、残念な結果になりそうです。
新型コロナでも全く価格に影響がなく、低金利の時代もあって、不動産価格はバブル期のピークを超え、上昇傾向にありますので、縁とタイミングによる不動産を買いたいと思った時が買い時だと言えるでしょう。