「入居を断ることはオーナーの権利として存在する？」
オーナーが賃貸物件を運営する上で最も気にすることは、入居率と毎月の家賃収入です。
これは、入居者がいないと物件の入居率が落ちてしまったり、家賃が入らなかったりするとオーナーからしても多額の損失が出てしまうからです。
物件を借りる側も物件を選び・条件などの交渉をするように、オーナー側にももちろん入居者を選ぶ権利がありますし、最終的な入居の承認はオーナー判断となります。
しかし直接オーナーが入居希望者に対して審査の結果などを伝えたり、連絡を取り合ったりするとトラブルが起こりかねません。
そのため、直接やり取りすることがないように間に立って取引をまとめてくれるのが賃貸仲介業者や管理会社となっています。
オーナーと入居者が真っ向からお互いの希望や条件、審査結果など言いたいことを言い合ってしまうと、様々なトラブルや問題が多くってしまう可能性があります。
言い方は少し悪いかもしれませんが、オーナーにも入居希望者にも角が立たない言い回しをしてくれるのも不動産管理会社としての役割です。
オーナー側からも、入居希望者の年収が低い、または年収が不安定で滞納の可能性が高い、周りに迷惑をかけるような（ゴミ出しのルールを守らないなど）、他の入居者との間でトラブルになる恐れがある、引っ越しを繰り返していたり、その引っ越しの理由が不自然であったり不透明である、身元保証人がいなかったり、いたとしても保証人としての能力に疑問がある、高齢者や外国人の単身者、反社会勢力との関わりがある、精神系の持病がある単身者で自殺リスクがあると思われる方、保証会社の審査自体が通らないなどの観点から見て入居審査を通すのかの判断をするべきであり、オーナーにはこれらの評価基準をもとに入居者を審査する権利があります。
「入居者選びのポイント」
入居者選びのポイントとしては、以下の通りです。
・ 入居予定者の年収、収入の安定性、職業
・ 反社会性力との繋がり、組織に所属していないか
・ 揉め事を起こしそうな人柄ではないか
・ 引っ越しを繰り返していないか、転居理由がネガティブな理由ではないか
・ 保証人の存在とその人の属性
いくつかポイントとして挙げましたが、先で説明したように上記の他にも入居者選びのポイントは様々あります。
年収などに関しては、収入が少なければ支払いが滞る可能性が高くなってしまいます。
もし仮に収入が30万円で家賃25万円の物件を借りようとしてもほとんどのオーナーは申し込みを断わって当たり前です。
なぜなら家賃が払えなくなるのが目に見えているからです。
とはいえ、家賃を入居者が払わなかったとしても、今は賃貸借契約の際に家賃保証がついている賃貸保証会社があったりするので、そこの審査さえ通って保証を受けれるのであれば審査を通してくれても構わないというオーナーもたくさんいます。
人柄に関しては、学生同士がルームシェアなどの部屋で騒いだり、集まりの場所にされてしまう事の心配や、夜間に働くキャバクラやホストのような職業ですと周囲と生活の時間が合わないため、騒音問題などが心配されます。
また申込書の記入が雑すぎたり、不備が多いとなるとオーナーは少し気をつけたほうがいいかもしれません。
オーナーと入居者は実際に会うことはないため、入居者がどんな人なのか書面でしかわからないので、そこを雑に記入しているのか否かはしっかり見ておくべきです。
また見た目の印象が悪いと周囲とトラブル起こすのでは？と心配されます。
見た目＝印象として判断するのは間違っているかもしれませんが、入居者を選ぶ際にはオーナー側としてはしっかり見ておいたほうがいいでしょう。
「選びすぎも良くない！空室リスクとの兼ね合い」
上記のポイントでオーナー側があまりに厳しく審査をしてしまったために、せっかくの入居希望者を審査落ちばかりしていると空室期間が長引いてしまいます。
本来入るはずの家賃収入が減少してしまい、機会損失になりかねませんので注意しましょう。
空室となってから次の入居者が決まるまでの流れは以下の通りです。
・ 今住んでいる入居者が不動産管理会社へ退去する旨を連絡（原則的に１～２ヶ月前までに）
・ 不動産管理会社からオーナーへ退去予定の連絡をする
・ 不動産管理会社が広告や仲介会社への営業を行うことによって入居者探しをする
・ 新しい入居希望者より申込みが入る
上記のような流れになります。
最終的にオーナーより承認が得られれば、新入居者と賃貸契約締結する形になるのですが、様々な手続きを踏んでもオーナーがなかなか承認を出さなかったら空室期間がかなり空いてしまいます。
賃貸仲介会社や管理会社もせっかく労力を使って新入居者を見つけてきてくれているのですから、オーナーがアウトと言い続けてしまうと会社からしても入居者を探すのが嫌になってしまうかもしれません。
ある程度の合格点のようなものを設けておいて一定の審査ラインさえクリアすれば入居の承認を出すのが理想だと思います。
マイルールのようなものを作っておいたり、管理会社の判断を仰いだりしてみるのもいいでしょう。
「まとめ」
オーナーにも、もちろん入居者を選ぶ権利があるとお伝えしました。
入居者が物件を選んだり条件を交渉したりするようにオーナーも入居者を選ぶことができるのです。
オーナーは上記で述べさせていただいたように様々な評価基準から入居者を審査していき、自分の管理している物件の治安や安定的な家賃収入を維持しないといけません。
ただ、合わせて審査を厳しくしすぎて空室期間が長引いてしまうこともよくないのでうまくバランスをとりながら入居者選びをしていくことが必要となります。
しかし、オーナーのほとんどの方が本業のお仕事をされているサラリーマンの方ですので、物件管理や入居・退去の手続きをご自身でするのは現実的に考えてかなり難しいです。
日頃のお仕事を続けながらもオーナーとして賃貸業を営むことができるのが不動産投資の良さであり、それを実現可能にする不動産管理会社であるのであまり深く考えすぎず保証会社と不動産管理会社にわからないことや自分でできないことは丸投げしてしまうのが一番、投資を健全に進めていく方法だと考えております。
ですので、どの物件を買うのかということと同じくらいお付き合いする不動産管理会社選びも大切になってきます。
もしあなたが物件管理のことでお困りのことがあれば是非一度ご相談いただければ解決の糸口を見出せるかもしれません。
お気軽にご相談ください。