「不動産投資とREITの違い」
そもそもREITとは何かというと「不動産投資信託」(以下、REITという)を英語にしたものになります。
日本では、JAPANのJを取って、これをJ-REITと呼びます。
REITは現物不動産を小口化して、いつでも売ったり買ったりできるようにした金融商品であり、現物不動産を証券に変えて間接的に買うことになります。
株式のような企業の利益から配当を得ることと同じく、REITでは家賃や売買益などの分配金を受け取る事ができます。
そんな投資信託の一つであるREITには種類も多く存在し、オフィスビル・住居用のマンション・商業施設・ホテルなどがあります。
不動産投資とREITの違いについては、以下の例を用いて説明していきましょう。
例えば、東京駅近の高層オフィスビルを買うとなると500億円以上かかります。
一般の人でこのオフィスビルを買う人はまずいないと思います。
ただ、これをREITとして不動産小口の金融商品とすれば、一口数万円、数十万円と証券で買うことができるのです。
ただし、REITの場合は不動産自体に所有権がありませんのでオーナー業にはなりません。
それに対して不動産投資の場合だと、オーナー業に当てはまりますので損益通算などで減税対策の効果が期待できますし、不動産投資ならではのメリットを受けることができます。
「REITのメリットとデメリットとは？」
REITも株式と同じようにメリット、デメリットが存在しますので、始められる際はしっかりとデメリットも把握した上で投資することが大切です。
では、まずはメリットの方からみていきましょう
①「換金性が高い」
REITは証券取引所に上場されている商品であり、数日で現金化できます。
株式投資と同じように価格の変動があるため、不動産投資による配当を受け取る他に、値上がりしたREITを売却して利益を得ることもできます。
このようにREITでは市場の変動に合わせて自由に換金することができます。
②「少ない資金で投資することができる」
少額からさまざまなREITへの投資ができ、分散投資を行うのと同じ効果を得ることができます。
また、投資先がオフィスビルや商業施設、ホテルや物流倉庫、居宅用マンションなど個人での購入が難しい物件への投資が可能です。
③「高い分配金利回りが期待できる」
現在の日本では、低金利の影響もあって銀行に預けるだけでお金を増やすのは難しい状況なのは皆さんもご存知でしょう。
Ｊ-REITは預貯金や株式に比べて利回りが高い傾向にあり、より利益を得られる可能性があります。
④「複数の投資先へ分散投資ができる」
投資においてはリスクに目を向けるのも重要であり、リスク回避のためには分散投資をすることが大切になります。
REITは複数の投資家が資金を出し合って不動産に投資する仕組みであり、同時に複数のREITへ投資をすることでリスクを分散しながら投資することが可能になります。
次にデメリットをみていきましょう。
①「分配金の減額のリスク」
投資法人の運営状況によっては分配金が減額されるリスクがあり、利回りが高いことを理由に投資銘柄を選定しても、途中で分配金が減額される可能性があります。
②「元本割れリスク」
株式と同じように価格が日々変動するため、購入時より価格が下落すると元本割れします。
取引のタイミングによっては損失が生じる可能性があります。
③「物件の倒産リスク」
投資法人の倒産、上場撤廃があれば、投資したリートの価格は大幅に下落する可能性があります。
④「複利の効果を得られない」
少額から不動産投資を行うことができるというメリットの半面複利効果を得るには、多額の投資を行わないと1回の分配金で個別銘柄に再投資するのは難しいと考えられます。
⑤「金融機関の融資を受けられない」
現物不動産への投資には金融機関の融資を利用できますが、REITへ投資する際は金融機関の融資は利用することが出来ません。
株式投資で金融機関が融資してくれないのと同様に、REITでも投資する全額を自己資金で捻出する必要があります。
「不動産投資 VS REIT」
まず、REITは流動性が高いことがあります。
その理由は、証券会社で簡単に売り買いが可能となっていることによります。
現在ではネット証券が主流になっているので、スマホで簡単に現金化する事が可能となっています。
現物不動産投資の場合は、物件の買主を探して、売買契約、決済から引き渡しまでの工程が必要であり、早くても1ヶ月前後、場合によっては3ヶ月といった長期間に及ぶ場合もあります。
また、売却して収益を得ることを考えると、流動性はREITと比べると低いと言えます。
次に、不動産へ投資をするにあたり気になるのが税制面だと思います。
REITの分配金は他の収入と合算されて「累進課税」となり、売却益は他の収入と別で課税される「分離課税」となります。
これは現物への不動産投資も同じであり、家賃収入などのインカムゲインは「累進課税」、売却益などのキャピタルゲインは「分離課税」に充当されます。
しかし、REITとは違って現物不動産には、減価償却費や必要経費が認められているため、税務上「赤字」にする事が可能となります。
そうすると給与所得を下げる事ができ、本来であれば課税対象となる税金の額を抑えることに繋がります。
このことから減税効果の点においてはREITに比べて現物不動産投資の方が良いと言えます。
では、次に利回りで比べてみましょう。
現在、REITの平均分配金利回りは3.66%です。（2022年05/02時点）
これはオフィスビルやホテルなど様々な種類の投資物件が含まれている複合型REITの平均値になります。
現物不動産投資の利回りの計算は、不動産経営における税金や管理費などを引いた実質利回りで見ることが多いですが、表面利回りで見ても5%前後はあると思います。
※表面利回り = (年間家賃収入 ÷ 物件価格 ) × 100
利回りは物件の立地やエリアに大きな差があるので、REITか現物不動産投資どちらがいいかは一概には言えないかなと思います。
では、最後に現物不動産投資とJ-REITではどっちが儲かるのでしょうか？
結論からお伝えすると、現物不動産投資の方が儲かります。
REITとは違い、現物不動産投資では金融機関から融資を受ける事が可能であり、レバレッジの効果を使用することができるからです。
それに対してREITでは融資を受ける事ができませんので、この２つを比べると運用益と売却益では大きく異なります。
「まとめ」
REITは現物不動産を小口化することで、いつでも買ったり売ったりできる金融商品です。
一口から証券を購入する事ができるのも魅力の一つですね。
また不動産といっても商業施設やオフィスビルなどへの投資も可能となっていますので投資の対象は広がります。
自己資金としてはリスクを最小限に抑える事ができ、簡単に売買が可能ですので流動性が高いのも魅力的です。
ただ、配当金の減額や現物不動産投資に比べ減税効果も薄く、融資を受ける事ができない事から、レバレッジが効かせることができないため運用益と売却益は大きく異なります。
あなたが金融機関からの融資を受けられる方なのであればレバレッジの効果や減税効果などのメリットを十分に活かせる現物不動産投資を私はおすすめします。