「実際に取り組んだ検証内容」
こんにちは！アデリーライフ株式会社の井戸です。
今回はここ最近、巷で噂されている「不動産投資は本当に利益がでないのか？」について解説していきたいと思います。
この検証は実際に私がワンルームマンション投資を2018年から私財を投じて購入したことから始まります。
そして当時の状況や現在までの過程や結果も踏まえて、また実際に不動産を運用・投資をしてみて感じたことなどもお伝えできればと思います。
まず投資を始めた当時の私の状況が下記の通りです。
・投資を始めた当時の状況
病院勤務7年目、年収550万、独身、借入(車ローン400万)、貯金100万程度
上記が不動産投資を始めようと思った当時の私の状況です。
これを見ると、投資を始めた頃の私は一般的なサラリーマンの方と比べてほとんど変わらない状況でした。
またサラリーマンとして働きつつも、貯金が全くできていなかった私は将来のことに不安を感じていました。
何から手をつけたらいいのかわからず彷徨っていたところ、麻生大臣が放った言葉が私の背中を大きく動かしたことを覚えています。
それは「年金2000万円問題」です。
貯金100万円しかなかった私はその金額を聞いて愕然としました。
月に４万円ずつ貯めても辿り着けない途方もない金額に資産運用をしてお金を貯めることを決意したのです。
それから本屋さんで投資の本を買ったり、投資のセミナーに参加したりとまずは勉強を必死で行いました。
その結果、私がいいなと感じた投資が積立NISAと不動産投資でした。
あまりリスクの大きい投資をしたくない私にピッタリだと感じたのです。
現在取り組んでいる内容は以下の通りです。
１、貯金分を積立NISAに投資する
２、ワンルームマンションを大阪府と兵庫県に１部屋ずつ所有
今回は不動産投資の検証ですので、２の不動産投資について解説していきたいと思います。
「不動産投資にワンルームマンションを選んだ理由」
まず始めに、なぜ私が不動産の投資商品の中からワンルームマンション投資を選んだのか？ということをお伝えします。
それは今後の日本の未来を見据えた結果とも言えますが、現在の日本では少子高齢化により人口が減っていくのは明白ですし、未婚の独身者も増えています。
そうした中で一番、何十年先も需要があるなと感じたのが都心部のワンルームマンションでした。
人口は地方の方から減っていくと予想し、都心部の人口に関しては私が生きている間は問題ないと感じたからです。
都心部と言っても主要な駅から10分圏内であれば良いと思いますし、実際に自分が住むとしたらどういった条件で賃貸物件を選ぶのかなどを考えて購入しました。
加えて、統計的にみてもやっぱり駅近に住む人達が多いですし、郊外よりも空室リスクが抑えられるのがポイントです。
都心部であればあるほど利回りは低くなってしまいますが、将来のことも見据えると大した問題には感じませんでした。
実際に投資して3年が経った今も空室リスクに悩まされることもなく、本業に専念できています。
駅郊外の安い物件を購入してリフォーム後に売却するなどキャピタルゲインで稼ぐこともできますが、そんな高難度の投資ができる知恵もコネもなかった私にはリスクが高すぎると感じ、安定した収入があって、空室リスクも少ない都心部のワンルームマンション投資を選択しました。
本当であれば一棟マンションを買いたかったのですが、そこは資金力がなく断念しました。。。
「関西圏の物件を購入した理由」
今までに7社の不動産投資セミナーに参加してきましたが、基本的に提案される物件は都心部から少し離れた場所ばかりです。
月々の収支がプラスで提示してくる会社もありましたが、想定通りに運用できる物件は少ないためしっかりと見極める必要があります。
私が関西圏のマンションを購入した理由は２つあります。
１つ目は、関西の土地勘があったこと
関西出身だった私は、みんなが住みたいと思う場所や、治安の悪い場所などについてある程度の知識がありました。
営業マンに言われるままではなく、ある程度の土地勘がある方が自分も納得して購入することができるので失敗したとしても納得できます。
２つ目は、物件の取得価格が安いこと
東京の物件を持っているとかっこいいイメージはありますが、大阪や兵庫などの物件と比べると約1.5倍の価格になっていました。
東京で物件を所有することも考えましたが、ローンを組める金額にも上限があります（大体の目安：年収×８倍）。
私の年収だと550万×８＝4400万程度が限度になります。
当時は車のローンがありましたので、東京だと1件しか所有することができませんでしたが、大阪や兵庫の物件価格は1500〜2000万が相場でしたので2件購入することができたのです。
大阪と兵庫に1件件ずつ購入することによってリスク分散にもなることから、私は関西圏の物件を購入しました。
「購入して3年が経った現在の状況」
2部屋所有してから3年間で2回の空室が発生しましたが、都心部のマンションということもあり、どちらも約1ヶ月程度で次の入居者が見つかっています。
1ヶ月程度の空室であれば日々の家計を圧迫することもないですし、物件の管理・運用は不動産会社に全て委託しているため私がしていることはほとんどありません。
毎年の収支は節税効果もあり多少のプラスになっていますが、プラスになった部分は突発的な空室リスクや修繕リスクの出費に充てなければならないため貯金しています。
目には見えませんが少しずつローン額が減っているのを見ていると、自分の資産が少しずつ増えていくのが実感できます。
現在の状況としては、特に何の問題もなく経過しています。
投資している人であれば分かると思いますが、投資する前と後で比べてみると、生活の変化がほとんどないことが不動産投資の特徴です。
株やFXをやっていると、どうしてもパソコンと向き合う時間を１日のどこかで捻出しなくてはなりませんが、不動産に関してはそれが一切ないのです。
しっかりとした管理会社を選択できていれば基本的に自分でしなければならないことは、ほとんど発生しないのです。
「まとめ 実際に投資してみて感じたこと」
ここまでコラムをお読みいただきありがとうございます。
いかがでしたでしょうか？
巷で噂されている「不動産投資は本当に利益がでないのか？」について実際に検証してみたところ、たしかに年間を通して見てみると利益はほとんどありません。
しかし、目には見えない部分で着実に不動産という実物資産が自分のものになっているのが実感できます。
目先の利益を追い求めている人には不動産投資は向いていないでしょう。
私の場合で言うと、不動産投資は長期的な運用を行う方が初心者には合っていると感じます。
また初期費用が10万と手軽なこともさることながら、安定的な資産にもなりますし、将来の生活資金として有効な資産運用です。
不動産投資で失敗している人達は明確な目標を持たず、目先の利回りの良さを鵜呑みにして郊外の物件を購入してしまうことで、結果として空室が多くなってしまい投資に失敗しているのです。
もしあなたが投資初心者で不動産投資を始めてみたいと思うのであれば、今回の私の検証を踏まえて取り組んで頂ければと思います。
質問などありましたらお気軽にお問合せくださいね。