「そもそも円安となっている要因」
日米の金利差の拡大もあって、現在日本では円安が進んでいます。
また、金利の高いドルを持って利益を得ようとする投資家の動きがあるため、ドル買いがかなり進行してしまっていることも要因となっています。
こうした円安というのは日本経済に対してどのような影響を及ぼすのか？
輸出産業に関しては企業の価格競争力が高まっていくと見られ、海外では日本製品が安く買えるという状況になりますので売れ行きは今までよりも良くなります。
そもそも円安は日米の金融政策の違いが明確になっていることから起こっています。
日本の金融政策としては大規模な低金利政策で金利を抑え込むような政策をとっています。
例えば、企業の資金調達の際の融資の金利の引き下げや、住宅ローン金利の引き下げなどです。
逆に、米国での金融政策はインフレを抑え込むために金融の引き締めをおこなっています。
米国では、かなり金利が高くなっている状態ですので、投資家からすれば金利の高いドルを持って資産運用したいと考えるようになり、ドル買い状態になって円安が進んでいるのです。
「円安のメリット・デメリット」
円安になるとメリットもデメリットもあります。
円安になると、輸出産業が盛んになります。
輸出産業が盛んになる理由としては、海外へ輸出した製品は外貨で取引されるため日本の輸出企業はそれを日本円に換金するのですが、10ドルという価格自体は変わらないとして、それが円高の時は日本で1000円に変えられるのが、円安の時だと1200円や1300円に換金できるというスキームなので、輸出産業が盛んになるというわけです。
海外へ輸出した日本の製品がよく売れるようになり輸出企業にとっては潤うタイミングになります。
輸出企業が儲かると新たな雇用が生まれたり、賃金の底上げも起こるでしょう。
次に、デメリットとしては外貨と比較して相対的に円の価値が下がってしまっているため日本国内でインフレが進み物価が高くなっていきます。
物価が高くなったからといって賃金も同時に上がるわけではないので、消費活動が消極的になったりしてしまうというデメリットがあります。
また円安が起こると海外からの輸入製品の価格が上がってしまいます。
ブランド物などは価格が上がります。
海外旅行に関しても外国の通貨に日本円から換金するときに、円安だと円高の時よりも少ない外貨しか手にすることができないので海外旅行のコストも高くなってしまいます。
円安で最も影響が大きく今の日本の経済にダメージを与えるのはエネルギー問題でしょう。
そもそも新型コロナウイルスの蔓延やウクライナ問題でエネルギー価格は上昇しています。
一過性のものではなく長期的な価格の増加になると見られており経済へのダメージは大きいでしょう。
ヨーロッパ各国と違い日本の化石燃料はロシアへは依存していないためまだ価格の上昇幅は小さいとは言われていますがここに円安という要素が加わって来ると話は変わってきます。
日本はエネルギー自給率が11.8%となっており先進国の中ではかなり低く海外のエネルギーにかなり依存していることがわかります。
円安の場合輸出では得をしますが輸入に関しては円高時よりも輸入コストが高くなりますので日本でのエネルギー価格が増加してしまうことになるので一般の消費者の視点に落とし込むとガソリン価格や灯油などの価格がどんどん高くなってしまうと言われています。
「円安がもたらす不動産投資への影響」
円安になると輸出企業が儲かり、輸出企業の株価が上昇することによって連動して不動産価格も上がるといった見方もあります。
円高の時に不動産を買って円安の時に売るのが鉄板とは言われておりますが、それはキャピタルゲインと言って売った時に利益を出すことを目的とした不動産投資となっております。
キャピタルゲインを目的とするのであれば円安と円高というものの動向を不動産投資における判断要素として考えてもいいとは思います。
また、もし円安が進みインフレがこのまま進み続けてもおそらく日銀が金融政策を厳しくして金利上げをするというのは考えられないので今まで通りの低金利で不動産投資ができる状態が続くと思います。
キャピタルゲインを狙うのは素人の人にとっては非現実的ですので一般的な不動産投資に関してはインカムゲインを目的としたものとなっております。
インカムゲインによってコツコツと確実に自分の資産を形成していく上では円安・円高の影響はあまり考慮しなくていいと言えるでしょう。
逆に円安が進んでいき物価が高くなりインフレが起こると不動産の価値はインフレに比例しますので家賃相場や売却価格も購入時より上がっている可能性も大いにあります。
逆に円高が進んだとしても家賃は急激には下がらないですしインカムゲインは安定したものが得られるでしょう。
不動産投資をする中で円安か円高などは考える必要はあまりないかなと思います。
もしも物件の売却によって利益を得たいというのであればなるべく円高の時に買って円安となって金融緩和、インフレが起こったタイミングで売却するといいでしょう。
ただやはりそういった未来のことを予測するのはかなり難しいですのでプロの投資家ではない限り確実な資産形成という観点でインカムゲインを狙う不動産投資を進めていくことを推奨します。
「まとめ」
現在、新型コロナウイルス、ウクライナ情勢、安倍元総理銃撃事件に加えて歴史的な円安で経済的なダメージや今後の経済打撃の波がじわじわとしわ寄せはきています。
株や仮想通貨などの金融資産に関してはかなり価格も下がってしまっていますが、現物資産である不動産に関してあまり影響は受けておりません。
不動産価格は金利と反比例の動きをしており、日銀の異次元な量的緩和政策によって不動産需要が増加し都内や名古屋、大阪などでも土地価格が上昇しています。
円安は経済を大きく見た時にはよくないイメージが多く、現在も悪い円安と言われているくらいですのでネガティブな面も多いですが不動産投資という観点でみると不動産投資自体は円安円高にあまり左右されずブレずに（インカムゲイン）利益をもたらしてくれるものなので不動産投資をする上ではもっと他の観点に注意して、エリアや相場、賃貸需要、利回りなどに意識して健全な不動産投資をできるようにしていくといいでしょう。
そのために我々が存在しておりますので是非ご活用いただけたらと思います。