こんにちは、アデリーライフの末吉です。
今回のコラムでは、マンション投資するなら現金一括購入がいいのか？それとも銀行融資を受けた方がいいのか？という疑問について解説していきます。
はじめに、世の中には株やFX、仮想通貨といった様々な投資がありますが、基本的には銀行からの融資を受けることはできませんので個人の軍資金が必要となります。
上記のような投資の特徴として、ハイリスクではあるがリターンも大きなものが期待できるという点です。
ですが、投資初心者の方が簡単に成功するほど投資の世界は甘くはありません。
ハイリスク・ハイリターンを狙うのではなく、まずは手堅い投資から始めることが初心者にとっては大切となります。
私達がご紹介しているマンション投資は銀行が定めている一定の基準を満たした物件であり、且つその信頼性から融資を最大限に受けることができます。
そのため、リスクを限りなく少なくしつつ資産運用を開始することが可能となっているのです。
マンション投資は初心者の方でも始めやすく昨今の投資ブームを牽引した投資の一つと言っても過言ではないでしょう。
では実際にマンション投資を始めるにあたり、現金一括で投資した方が良いのか？銀行からの融資を最大限に受けて投資した方が良いのか？
それぞれのメリット・デメリットについて解説していきましょう。
「現金一括のメリットとデメリット」
現金一括で投資すると得られるメリットとしては以下のものがあります。
１、『好きな場所に物件を購入することができる』
先でも説明したように銀行が融資してくれるのは一定の基準を満たした物件のみです。
極端にいうと賃貸需要のない山奥にあるマンションへ投資するために融資はしてくれないのです。
その点、現金一括であれば銀行の手を借りることも必要なく、自分の好きな場所に物件を持つことができます。
２、『余分な支出を抑えることができる』
基本的に銀行から融資を受ける際には『金利』というものが発生します。
銀行によって金利は異なりますが融資を受けないのであれば、余分な支払いをしなくて済むためメリットとなります。
では次にデメリットの部分をみていきましょう。
１、『投資元本の回収に時間がかかる』
当たり前ですが、現金一括となると手持ちの現金がその分無くなります。
その現金を回収するまでに何十年とかかってしまい、最悪の場合は回収しきれず不良債権になってしまう可能性があります。
物件を購入する際はしっかりとした見極めが必要になりますので要注意です。
２、『レバレッジ効果を受けれない』
レバレッジとは他人資本(銀行)を使うことで自己資本に対する利益率を高めることを指します。
例えば、2,000万円の賃貸用物件を自己資金200万円＋借入金1,800万円で購入した場合、200万円の自己資金で2,000万円分の運用を行うことが可能になります。
※上記の場合ですと10倍のレバレッジが効いていることになります。
ですが、現金一括で物件を購入するとレバレッジ効果は受けれないため、一般的に投資効率は下がります。
不動産は値動きの少ない資産であるためレバレッジを活用しない場合の投資効率は低く、投資規模を拡大するのに時間がかかってしまうためデメリットとなります。
３、『生命保険の効果が得られない』
マンションを融資で購入した際には、団体信用生命保険というものが必ず付いてきます。
団体信用生命保険とは、借入を返済できない状態（死亡、癌、重度障害）になった際に残債を負担してくれる保険を指します。
現金一括ではそもそもの残債がないので団体信用生命保険の恩恵は受けられないことになります。
「融資を受けるメリット・デメリット」
銀行から融資を受けて投資するメリットとしては、以下のものがあります。
１、『手出し金を少なく始められる』
マンション投資を始めるにあたり気になるポイントとして初期費用があります。
1,800~2,000万円以上のマンションを購入するにはかなりの額を要するのではないかと思われる方も少なくありません。
しかし、融資を受けることで手出し10万円から投資することも可能なのでメリットになります。
２、『金融機関からの信用が得られる』
銀行から融資を受ける際は必ずローンの仮審査を通過する必要があり、これをクリアした後に売買契約を交わしローンの本審査の申し込みをします。
しかし、仮審査を通過するには各金融機関で設けられた項目をクリアする必要があり、基本的に年収、勤続年数、他の借入状況等をみられます。
各項目をクリアした上で融資が決定すると銀行から認められた存在になるため、あなたの社会的信用度は高いことになります。
３、『団体信用生命保険に加入できる』
先の説明で、現金一括では恩恵を受けることができなかった団体信用生命保険。
銀行から融資を受けた人のみ、この保険を活用することができるため融資を受ける際のメリットとなります。
4、『ローンに関する費用を経費計上することができる』
銀行から融資を受けてローンを組むと『金利』が発生します。
この金利は自己資金から支払いしなくてはなりませんのでマイナスに捉えられる方も少なくはないでしょう。
しかし、この金利はいわば借主から銀行への支払い報酬のようなもので、確定申告をする際には経費として計上することが可能になっています。
一旦は自己資金でローンの返済を行いますが、後に経費として計上することができますので、マイナスに見えていたポイントも実はプラスに転換できるのです。
では次にデメリットをみていきましょう。
１、『空室になると自己負担が増える』
ローンを組むと月々の返済が始まります。
マンション投資において入居者から家賃収入を得られている間は、家賃収入をローン返済に充てることができます。
しかし、空室となってしまった際には家賃収入がないため自己負担でローン返済をしなければならないためデメリットとなります。
２、『金利が上昇する可能性がある』
銀行から借入する際の金利によって利息の合計金額は異なります。
また、数年に一度は金利の見直しがあるため常に一定の金利というわけではありません。
金利が上がってしまった際には総返済額が膨らんでしまうためデメリットとなります。
３、『住宅ローンが組みづらい』
ローンが組める上限額は、個人の年収によって異なります。
不動産投資ローンを先に組んでしまっている人は、後に住宅ローンが組めなくなる可能性もありますので要注意です。
自分の借入できる金額を把握しながら計画的に投資しましょう。
「まとめ」
今回はマンションを購入するにあたって、現金一括購入or銀行融資のメリットとデメリットを解説しました。
結果としては銀行から融資を受けた方が、レバレッジ効果や団体信用生命保険などのメリットを活用し効率よく投資できるため良いのではないかと思います。
もちろん現金一括で投資するのもありですが、最終的にはあなたの今後のライフスタイルや考え方によるところが大きいでしょう。
これからマンション投資を始めてみようと検討している方、もうすでに始められている方もセカンドオピニオンとしてお気軽にアデリーライフ（株）へご相談ください。
あなたのライフスタイルに合わせた資産運用をご提案いたします。