2022年現在、マンション投資をしている方の多くは一般のサラリーマンの方が大半を占めます。
基本的にそうした方達は投資だけで生計を立てているのではなく、本業と並行させつつマンション投資などで資産形成を行っています。
マンション投資は本業と並行して行う場合、「建物管理」や「入居者管理」を管理会社へ委託することが望ましいとされています。
投資のみで生計を立てている方は少なく、ほとんどの方が不動産管理会社に委託した上で、本業とマンション投資を並行させています。
長期的な投資となることが多いマンション投資において、パートナー(管理会社)選びはとても重要です。
ここではマンション投資における管理会社の選定方法についてご紹介していきます。
「管理会社がしてくれること」
マンション投資は所有した物件を他者に貸し出すことで収益を得る、いわば「賃貸経営」を行うことになります。
この「賃貸経営」を管理会社に委託するのですが、その業務内容にはどういったものが含まれているのでしょうか？
以下のを参考に業務内容を確認していきましょう。
【賃貸経営の主な業務】
・家賃の徴収
・家賃滞納分の督促
・入居者の募集
・入居者の審査、契約、更新手続き
・退去に伴う立ち会い、原状回復費の精算、部屋の清掃
・クレーム対応
これらは本来であればオーナーが行う業務です。
しかし、本業と並行しながらと考えると、これらの業務を個人で行っていくのは望ましくありません。
これら全ての賃貸経営における業務を代行してくれるのが管理会社であり、本業と並行する場合には委託することが望ましいと言われているのです。
また、管理会社によって委託料は異なります。
月々1,000円以内で請け負う管理会社もあれば、5,000円で請け負うという管理会社も存在します。
※注意点としては安ければ良いというわけではなく、どこまでの業務を代行してくれるのか？その内容が重要です。
全ての管理会社が同じ内容で業務を代行してくれる訳ではないため、委託する際にはしっかりと内容まで確認するようにしましょう。
ちなみにアデリーライフでは月額3,300円(税込)で全ての業務を代行しており、私自身もアデリーライフへ委託させていただいているオーナーの1人です。
どの管理会社にしようか悩んでいる方は是非、アデリーライフへ委託することをお勧めします。
「管理会社によって何が違う？」
管理会社によって異なるのは先でも説明した委託料金の違いと業務の内容です。
現在、住まれている入居者が1ヶ月後に退去すると決まっていた場合、次の入居者の募集はいつ頃から開始するのがベストでしょうか？
管理会社によっては退去してから募集するという会社もあります。
そうした場合、次の入居者が決まっても審査や契約までの期間が必要となり、結果として1ヶ月以上の空室期間が出てしまうこともあり得ます。
しかし、これを退去するとわかった時点から募集を開始し、次の入居者の審査や契約を先に済ませておくことで、退去してから原状回復さえ行えば、すぐに次の入居者を入れることが可能となります。
そうすることで空室期間は原状回復工事のみとなるため空室期間は約1週間程度で済みます。
入居者を募集するという点だけを見ても、管理会社によって対応は異なり、賃貸経営の成否に関わる空室期間の違いが出てくることがわかると思います。
管理会社に全て委託すると自分は何もしなくてもいい反面、「しっかりと管理してくれているのだろうか？」と不安になられる方もいらっしゃいます。
管理会社とは何十年という長い付き合いになりますので、ちゃんとした信頼のできる管理会社を選ぶようにすることもマンション投資においては大切になります。
管理実績があるのか？担当者とスムーズに連絡が取れているか？管理体制はシステム化されているか？その会社独自の取り組みがあるか？など、管理会社を選定する際はそうした点も併せて確認しておきましょう。
「まとめ」
マンション投資において本業と並行して行う場合、賃貸経営の業務は管理会社に委託するのが望ましいと言われています。
しかし、管理会社によっては管理の仕方や業務内容に違いがあり、どこの管理会社にでも委託してもいいというわけではありません。
管理会社を選定することは投資の成否や損益にも影響します。
しっかりとした管理会社であれば投資は成功する確率が高くなり、利益も出やすくなりますが、一方で適当な管理会社に委託してしまった際には投資は失敗する確率が高くなり、差損も出やすくなります。
さらに問題なのが一度、管理会社と委託契約を結んでしまうと、なかなか契約を解除できない点です。
管理会社の立場からすると、委託契約を解除されることは顧客が減り利益が得られなくなることを意味します。
そのため、一度してしまった契約を解除するためには、あなた自身も相応の覚悟を持って交渉するようにしましょう。