ここ近年、区分マンション・一棟マンション・アパート等を購入しサラリーマン大家をされる方が増えてきています。
しかし、本業をしながらでの不動産の管理は、現実的にかなり難しいものです。
そこで、マンションの管理会社に毎月定額の金額を支払い、「入居者管理」や「建物管理」を請け負ってもらうことで安心して不動産投資を行えるわけですが、この管理会社の選定が不動産投資の成功のカギとなります。
もちろん、管理会社だけでは決まるわけではありません。不動産投資には、物件選び、銀行からの融資、マーケティング、賃貸収入の最適化など、様々な要素が組み合わさり成功するかどうかが決まります。
ただ不動産投資は管理会社選びで9割決まると言われています。物件の日常的な運営や入居者とのやり取りを行なってくれ、それ以外の要素も重要になります。不動産投資の成功のためには総合的な投資戦略の計画が必要になりますが、その大部分を占めるのが管理会社の選定といっても過言ではありません。
今回のコラムでは、不動産投資の管理会社の選定方法についてご紹介いたします。
管理会社の業務内容
まずは管理会社の業務内容は以下のとおりです。
１、入居者の募集と選定
空室が発生した場合、管理会社は入居者を募集し、適切な候補者を選定します。クレジットチェックや契約作業等も行います。
２、日常的な運営
管理会社は物件の日常的な運営を管理し、修繕や保守作業、清掃、庭の手入れなどを行います。
３、家賃の収納
入居者からの家賃を収納し、オーナー様に送金します。適切な家賃収納のプロセスを確立し、滞納者が発生した場合はその対処も行います。
４、法的・法的な問題の対処
入居者との紛争や法的な問題が発生した場合、オーナー様に代わって必要な法的手続きを行います。
５、空室率の最適化
空室率を最小限に抑えるために、入居者のリテンションや広告・マーケティング活動を行います。
６、財務管理
物件の予算立案や財務報告を管理し、オーナー様に報告します。
７、緊急対応
火災、洪水、地震などの緊急事態が発生した場合、管理会社は迅速に対処し、入居者の安全を確保します。
８、オーナー様とのコミュニケーション
オーナー様と継続的にコミュニケーションを取り、適切な情報提供を行います。
管理会社は、不動産投資の成功において重要な役割を果たします。適切な管理会社の選択は、物件の価値を最大化し、リスクを最小限に抑えるために重要です。
これらの業務をオーナー自身で行えば「自主管理」という形になります。しかしながら、特にサラリーマン大家の方にとっては本業と同時に行うのは時間的にも厳しいかと思います。そこで委託料払って一切の管理を委託するのです。
委託料の金額は管理会社によって様々のため、委託できる業務内容と金額のバランスを考えた選定が必要です。
管理委託料の金額によるちがい
では、管理委託料が高いところと安いところではどういった違いがあるのかご紹介します。
１、フルサービス or 基本サービス
高額の管理料金を支払う場合、フルサービスの管理会社が提供するサービスを期待できます。これには入居者募集、メンテナンス、財務管理、法的対応などが含まれます。一方、低料金の会社は基本的なサービスに限定されることがあります。
２、専任のプロフェッショナル or 一般スタッフ
高額の管理会社は、専門的なプロフェッショナルを雇用し、高度な専門知識を提供する可能性が高いです。低料金の会社は一般的なスタッフや契約社員・アルバイトを使用することがあり、専門知識に欠ける場合があります。
３、空室対策
高額の管理会社は、空室率を最小限に抑えるための効果的な手段を使用し、高品質の入居者を確保するのに長けています。低料金の会社は、入居者の募集にそこまで力を入れていないかもしれません。
４、継続的なサポート
高額の管理会社は、緊急事態や問題が発生した際に迅速に対応し、オーナーに対して高度なサポートを提供する傾向があります。一方、低料金の会社は、対応が遅かったり限定的だったりすることがあります。
５、カスタマイズされたサービス
高額の管理会社は、顧客のニーズに合わせてカスタマイズされたサービスを提供することができます。低料金の会社は、どちらかというと一般的なアプローチを採用することが多いです。
６、費用対効果
高額の管理料金を支払うことで、効率的な不動産運営や高品質のサービスが提供されることがある一方、低料金の会社は予算内で収められるというメリットがあります。オーナーは自身の予算と目標に合わせて選択を検討する必要があります。
最終的に、管理会社の金額と提供するサービスの質は相互に関連していますが、各々の全体的な不動産投資戦略と予算に合わせて選択することが重要です。質の高いサービスは投資の成功に寄与しますが、やはりコストも考慮しなければなりません。
まとめ
不動産投資において必ず、オーナー様は管理会社と長いお付き合いをしていくことになります。不動産管理会社を検討する際には、オーナー様自身のニーズや目標に合わせて、メリットとデメリットを総合的に評価し、信頼性のある管理会社を選ぶことが重要です。また、管理委託の契約を締結する際には、契約条件や費用についてよく確認し、明確な合意を得ることも大切です。
管理会社を安易な選択のもとに決めてしまうと不利益を被ってしまい、投資の失敗に繋がりかねません。出費がかさんでしまうだけでなく、オーナー様にとって精神的なダメージを負うことにもなり、ご自身の将来のためにと思って始めた投資が台無しになってしまいます。以上のことから、管理会社の選択は非常に重要となるのです。
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