増税が不動産投資に与える影響って?

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マンション投資に失敗しない為の教科書

こんにちは!アデリーライフの辻です!

 

今回は税金が上がるとどのような影響が不動産投資に出るのかを説明していきたいと思います。

 

昨年、日本の首相が変わりましたね。

首相が変わると色々な政策なども変わり、また増税されるかもしれません。

その中で、もし増税されたら不動産投資にとってどんなメリット・デメリットがあるのかをお伝えしていきたいと思います。

 

 

増税によるデメリット

1.不動産所得税や固定資産税の負担増加

増税により、不動産投資家が支払う税金が増加する可能性があります。

例えば、固定資産税の税率が引き上げられると、毎年支払う固定資産税が増えるため、不動産を保有するコストが高くなります。

特に賃貸物件を所有している場合、賃料収入に対してこれが負担となり、実質的な収益が減少します。

 

2.譲渡所得税の増加

不動産購入時には、不動産取得税や登記に関わる税金(登録免許税など)が発生します。

これらの税金が増税されると、新規に物件を購入する際の初期コストが増え、不動産投資への参入が難しくなる可能性があります。

また、コスト増が原因で物件購入の判断に慎重になり、市場全体に影響が及ぶことも考えられます。

 

3.消費税増税による賃貸経営コスト増

 賃貸物件の経営には管理費や修繕費など、さまざまなコストがかかります。

これらの費用には消費税が課せられるため、消費税が増税されると賃貸経営にかかるコストが増えます。

賃料に消費税を上乗せするのは一般的でないため、経費の増加分は直接投資家の収益を圧迫します。

 

4.相続税・贈与税の負担増

不動産を相続や贈与する際には、相続税や贈与税がかかりますが、これらの税率が引き上げられると、相続時の税負担が増大します。

特に、不動産を多数所有している場合、評価額が大きくなりやすいため、増税によって相続税負担が一層重くなります。

これにより、相続人が税金を支払うために物件を売却せざるを得なくなるケースも増える可能性があります。

 

5.賃貸需要の減少リスク

増税によって個人の消費が減退したり、物価が上昇したりすると、住まいのコストを抑えようとする動きが強まります。

これにより、賃貸物件の需要が低下し、賃料の下落や空室率の上昇につながるリスクがあります。特に高額な賃貸物件の場合、借り手が減少する可能性があり、結果として収益の安定性が損なわれる可能性が高まります。

 

 

 

増税によるメリット

 1. 減価償却による節税効果

 不動産投資で大きな税制上のメリットとなるのが「減価償却費」です。建物などの資産は、経年により価値が減少するものとみなされ、その減少分を毎年経費として計上できます。

経費が増えれば所得が減少し、その分の税金を軽減できるのが減価償却のメリットです。

これにより、実際のキャッシュフローはプラスでも、書面上の利益を小さく見せることが可能になります。

 

2. ローン利息の控除

不動産投資に際して借り入れを行う場合、その借入金の利息分は経費として認められます。これにより、不動産所得を減少させ、結果として所得税の負担を軽減できます。

 

3. 譲渡所得税

不動産を売却して利益を得た場合、譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税は、保有期間が5年以下か5年以上かで税率が異なり、長期保有(5年以上)の場合は税率が低く設定されています。長期保有することで節税が図れる点も、不動産投資の計画において重要なポイントです。

 

4. 相続税・贈与税対策

不動産投資は、相続税や贈与税の節税対策にも有効です。

不動産は評価額が市場価値よりも低く評価される傾向があるため、現金よりも相続税・贈与税の負担が軽減されることがあります。

特に、賃貸用不動産であれば評価額がさらに下がりやすいため、相続税対策として利用されることが多いです。

 

5. 青色申告による控除

不動産投資を個人事業として運営している場合、青色申告をすることで65万円の特別控除や赤字の繰越が可能です。これにより、翌年度以降の所得と相殺して節税ができ、特に初期投資が大きく収益が安定しない初年度の負担を軽減することができます。

 

まとめ

ここまでのメリット・デメリットを聞いてどう思われたでしょうか?

勘の鋭い方はもう気づかれているのではないでしょうか?

そうです。ここまで紹介したデメリットは全てメリットの部分で補えると言うことです。

 

デメリット1の部分では、不動産所得税は初年度だけであり、尚且つその分は経費として計上出来ます。したがって書面上での赤字計算により、初年度ではかなり節税効果も期待でき、実感も湧くのではないでしょうか。

 

デメリット2の譲渡所得税に関しても、保有期間が5年以上であれば、税率がかなり低く設定されています。そのため、長期保有することで節税が図れる点も逆にデメリットを生かしながら毎年経費計上して、長期的に節税を図ることが可能になります。

 

デメリット3の賃貸経営コスト増に関しても、税金が上がるということは、必然的に家賃も上がります。コストだけが上がって賃料が下がるということは今の世の中ではあり得ません。なので、経営コストが増加したからと言って決して損する訳ではないのです。

 

デメリット4に関しても、メリット4でお話ししたように、不動産は評価額が市場価値よりも低く評価される傾向があるため、現金よりも相続税・贈与税の負担が軽減されることがあります。特に、賃貸用不動産であれば評価額がさらに下がりやすいため、相続税対策として利用できることが出来ます。

 

最後のデメリット5に関して、一つだけ言わせてください‼

だから私たちは需要の高い、利便性の高い駅近物件しか紹介しないのです。

資産価値が高い、また価値落ちにくい、そして需要が高い物件を選ぶことにより、逆に増税を味方につけることが出来るのです。

 

いかがでしたでしょうか?

みなさんの増税に対する不動産投資の影響のイメージが、ネガティブなものからポジティブなものに変わったのではないでしょうか。デメリットと思われる部分を細かく分析することで、それをメリットに変えることは可能です。

考え方次第では「増税したから、不動産投資に手を出すのはやめておこう」ではなく、逆に「増税したから不動産投資をやってみよう」となるのではないかと思います。

みなさんも身の回りのネガティブな事を一度、見直してみてはいかがでしょうか。

きっとそれは、ポジティブの始まりかもしれません。

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