こんにちは、アデリーライフの酒向です^_^
今回はメリットの１つである節税だけに焦点を当てて説明していきたいと思います。
同じワンルームマンション投資なのに購入する都道府県の場所によって節税額が変わるのか？という疑問に関して、みなさんは変わると思いますでしょうか？
答えは「変わる」です。
驚かれた方もいらっしゃると思いますが、正直同じマンション投資なのでかかる費用も何も同じじゃないの？という見解があるかも知れません。
しかし実際は購入する場所地域によってかなり節税関係には違いが見えてきます。
本日はその内容を説明していきたいと思っています。
「ワンルームマンション投資における節税効果」
そもそも「節税って言われているけど、どんな事が節税になっているの？」と思われている方もいると思いますので、ワンルームマンション投資での節税効果についてまずご説明させていただきます。
不動産投資によるメリットの一つである節税について、3つの効果がありますが、それは「所得税」、「住民税」、「相続税」の３つになります。
そして不動産所得は、確定申告をする際に総合課税所得に分類されるため、赤字となった場合は他の所得から差し引くことができる「損益通算」が認められているのです！
すなわち、赤字分を差し引いた金額が所得税や住民税の課税対象となりますので、納税額の軽減が可能となります。
毎月の給与から源泉徴収税額として所得税が天引きされている会社員や公務員などは、不動産所得の赤字分を確定申告することで課税所得を下げることができますので、納めすぎた税金の還付が受けることができます！
また、住民税も次年度以降課税所得が下がったことによって安くなっていきます。
ここで疑問に思われた方は正しいです。
「赤字になっては節税する意味ないんじゃないのか？結局出費がかさむだけで意味がないのではないか？」と思われる方もいらっしゃるでしょう。
確かに自己資産から減らして赤字を形成するのであれば税金対策とは言えません。
しかし不動産投資には「減価償却費」という経費がありますので、不動産自体を経費にすることができるのです。
毎年一定の金額がこの減価償却によって経費にできますので、実費はなくとも帳簿上の赤字が形成できると言うことになります。
相続税に関しては、現金や預金、株などの有価証券は、時価がそのまま相続税評価額となりますが、不動産は一般的に時価よりも相続税評価額が低くなるため税金対策になると言われております。
例えば、1億円の現金を相続したら、1億円に対して相続税がかかりますが、その1億円を不動産に換えておけば、相続税評価額は2割以上減り、その分相続税を節税できるのです。
貸家（他人に貸している住宅）の場合、相続税評価額から3割程度控除されるため、節税効果はさらに大きくなります。
「大阪と東京 節税額の違い」
「あれ？地域によって節税額って違うの？同じワンルームマンション投資なのに？」
冒頭でもお話したように、実は地域によって税金対策の額は異なってきます！
その理由としまして、まず所得税と住民税について考えて頂きたいのですが、前項でもお伝えさせていただいたように節税の鍵を握るのは減価償却費になっているのはご理解いただけましたでしょうか？
では、この減価償却費はどのように決まっているのか皆さんはご存知ですか？
物件価格を丸々全て計算できると考えられている方は要注意です！
まず第一にマンションは土地と建物とで分けて考えなければなりません。
どうして分けるの？かと言いますと、土地は減価償却できないからです。
なぜならば、減価償却とは、資産が時間の経過につれて価値が減っていくという考え方であり、減価償却によって計上する費用を減価償却費と言います。
この考えからみると、建物は確かに老朽化していくと思われますが、土地が錆びたり、価値がなくなるとは考えられにくい事がわかるため、土地は減価償却費に該当することができません。
そのためマンションの場合、実は購入代金に含まれる土地代は減価償却の対象外になるのです！
すなわち、購入金額から土地代を差し引いたものが建物代になります。
減価償却される部分は建物だけとなり、そうなった場合は同じ金額でマンションを持ったと仮定した時に大阪と東京ではどちらの方が土地代が高くると思いますか？
間違いなく東京でしょう。
日本一高い土地は銀座です。
それを加味していただいたら明白だとは思いますがやはり東京の土地は控えめに申し上げても高いです。
しかし、上物の建物の材料費はほとんど同じなのです。
なぜなら使用されている材料が特別な訳ではないからです。
また立つ場所によって変わる材料費は存在すると思いますか？
存在しません。そうなったら減価償却費もどちらの方が割合が高くなるかも明白ですよね？
そうです大阪です。
大阪の土地も決して安いわけではありませんが東京と比べて頂いた時は安く思えます。
購入する際の価格を見ていただいたら分かりやすいと思います。
東京のワンルームで新築を購入しようとすれば3000万円近くかかります。
一方で大阪だと、同じ条件の新築マンションを購入するのならば2000万円ほどで購入する事ができるのです。
この1000万円の差は土地代の差が大きいことによります。
すなわち、大阪の方が必然と減価償却費の割合が高くなり、経費が出しやすくなると言う仕組みになっているのです。
「自分の目的に合わせた投資をしよう」
ご理解頂けましたでしょうか？
最初は場所で節税額に差なんてできっこないと思われていた方も多かったと思います。
しかし今はどうでしょうか？減価償却の仕組みや、土地代の兼ね合いで地域差が出ることが伝わっているかと思います。
やはり投資する場所というのは節税に関しても大いに重要な事項になってきます。
最後にはなりますが、今回は税金対策の部分で大阪と東京を比較していきました。
税金対策だけで持つとするならば大阪に軍配が上がっている状態です。
しかしながら、他のリスクヘッジという観点(空室や家賃下落率など)でみると大阪だけに所有するということも一極集中になってしまいかねませんのでリスクであると考えられます。
結局は、地域が変われどマンション投資の根源は変わりません。
何を目的にするかで場所が適材適所になりうることはあります。
その証拠として、より節税で特化させるならば大阪を選んでいただいた方がいいと思います。
より生命保険によらせるならば東京の方がいいかもしれません。
ご自身に合うマンション投資ライフを共に描きましょう。
どのような形態でも私たちにご相談頂けたら皆様に合うプランをご提供できる準備はできておりますのでお気軽にご相談頂けたらと思います！