こんにちは！アデリーライフの末吉です。
今回のコラムでは日本における新耐震基準と不動産に関わる影響についてお話ししていきたいと思います。
みなさんもご存知の通り、日本という国は『地震大国』でありユーラシアプレート・フィリピン海プレート・太平洋プレート・北米プレートの４つの大きなプレートの上に存在し、南海トラフや駿河トラフ、相模トラフと呼ばれる溝ができているため、地震・津波といった災害が非常に起きやすい環境と言われています。
その中でも日本を代表する大きな地震が、1995年の阪神淡路大震災、2011年の東日本大震災、2016年の熊本大地震であり、いずれも震度7（当時）を計測しています。
1995年の阪神淡路大震災が起きた頃、私はまだ生まれていませんでしたが、ニュースやネットでよく見る高速道路が崩れ倒れている映像を見た時はかなりの衝撃とショッキングな気持ちになりました。
かつての日本では多くの住宅が木造建築となっており、鉄筋コンクリート造やRC造も少なからず建築されていたみたいですが、高度経済成長の影響を受けるまでは木造が主流となっていました。
阪神淡路大震災では建物倒壊だけでもかなりの被害が出ており、死者の9割が家屋倒壊による圧死という悲惨な現場だったそうです。
その原因は、やはり耐震基準が古いこと、木造建築が多かったことによるものと考えられました。
これを機に新耐震基準の建物が益々増えていき、東日本大震災の時にはワンルームマンションへの大きな被害は0.3％とほぼ見受けられず、地震に対する建築構造の進歩が見えたと思います。
また、上記で挙げた３つの大震災は過去21年間で起きたものであり、今後も7年に1度は大震災の影響を受ける可能性があります。
私たち日本人が安全で安心して住むためには、これからも地震に強い建物を構築していく必要があるため、しっかりと法律に遵守した形で新耐震基準を強化していかなければなりません。
「新耐震基準とは？」
新耐震基準を設けるきっかけは、日本でも震度5を超える地震が頻発して起きており、建物倒壊のリスクが大きくなったのが要因となっています。
また、新耐震基準とは建築物の設計に際して用いられる基準となっており、1981年（昭和56年）6月1日以降からの建築確認において適用されており、震度6強から7程度の地震の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。
ちなみに旧耐震基準では、震度5強程度の揺れにも耐えることができ倒壊する事なく、破損したとしても補修することで生活が可能な基準となっていました。
「新耐震基準を確認するためには？」
先でも説明しました通り、1981年の6月以降の建物であれば基本的に建築基準はクリアしていますので安心して暮らしていただけるかと思います。
現在が2022年と仮定するならば、築年数40年未満の物件を目安に選ぶと良いでしょう。
しかし、新耐震基準にも一つ落とし穴があります。
この基準をクリアしているからといって、「震度6〜7の揺れに対して絶対に安全である」という保証ではないということ、あくまで震度とはひとつの指標に過ぎないという点は注意が必要になります。
また、欠陥住宅などが存在する可能性も少なからずありますので注意が必要となりますが、欠陥住宅かどうかを判別するのは極めて難しく困難です。
あくまで目安として1981年6月以降に建てられた物件は新耐震基準を満たしている物件であると確認しておきましょう。
「旧耐震基準のメリット・デメリット」
様々な理由はありますが、築古物件に住みたい・投資目的で購入したいと思う方も中にはいるかと思います。
旧耐震基準の建物のメリットとデメリットは紙一重で何を取るかにもよりますので、今回は投資目的の目線でみていきましょう。
□メリット
「価格が安くなる傾向がある」
旧耐震基準の物件は1981年6月より以前に建てられた物件になりますので、最低でも築年数が40年を超えています。
そうなると周りとの市場価値からも相場が安くなり、比較的購入しやすい価格帯に落ち着いています。
「下落リスクの防止」
不動産購入を検討する際に着目する点として、出口戦略（売却）があります。
築年数が浅いと年数の経過に伴って、購入価格よりも売却価格の差幅が大きくなってしまい、大きな損失を出してしまう可能性があります。
しかし、40年以上経過した物件というのは、底値に近い価格で取引されておりますので大きく損失を出すことは考えにくいといえます。
□デメリット
「老朽化」
鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年ですが、法定耐用年数は税務上の減価償却期間として設定されているものであり、マンションに対しての経年劣化や老朽化を示すものとは全く異なっており、あくまで税制上の指標にすぎないということです。
また、物件の老朽化によって外壁にひび割れなどが発生した場合、これを適切に補修せずに放置していると、中性化や鉄筋の腐食が進み、物件構造の耐久性に悪影響を及ぼすこともあります。
このように、旧耐震基準の物件では、コンクリートの老朽化によって建物の強度が損なわれているリスクがあるといえるでしょう。
「売却のしづらさ」
旧耐震基準の物件を購入した後、老朽化が進んで賃貸需要が少なくなったりすることが多く売却による収益が少ないため、買い手が見つからないということが予想されます。
建て替えようとしてもなかなか建て替えが進まない状況に陥るリスクが高くなります。
「住宅ローン減税の適用」
通常、住宅ローンを組んで物件を購入した場合、住宅ローン減税（控除）を受けることが可能になりますが、旧耐震基準の物件に関しては適用外となっております。
しかし、法改正に伴い既存住宅売買瑕疵保険の付保、耐震基準適合証明書の取得などで適用になるケースもありますが、適用するには専門家に依頼して耐震診断を実施し、耐震補強工事をおこなう必要があるなど手間と時間、費用といった労力がかかるということを覚えておきましょう。
「旧耐震基準へ不動産投資する上での影響や注意点」
不動産購入を検討している人の中で、価格を重視される方にとっては、新築物件と比べるとお手頃という理由で旧耐震物件の購入を検討している人も多いと思います。
しかし、旧耐震物件は新耐震物件との購入を比較した場合、耐震性という点では非常に劣理、大きなリスクを伴ってしまうので、なかなか一歩を踏み出せず躊躇する人も多いのではないでしょうか？
注意する点としては、価格帯とそれに伴うリスクを天秤にかけてみて判断したり、旧耐震物件に関する知識を身に付けてから購入することをおすすめします。
「まとめ」
物件の選定は個人の主観によって異なり、物件購入に対する目的も様々な選択があります。
個人の投資家によっては旧耐震基準の物件を安い価格帯で仕入れて、リフォームしてから貸出、または売却して利益を得ている方もいます。
しかし、旧耐震基準はそれなりにリスクを背負った物件が大半ですので、購入される際は自己責任で投資しましょう。
私たちが提案している収益物件に関して言うと、築年数の古い物件や旧耐震基準の物件は取り扱っておらず、駅前徒歩10分圏内の好立地な物件ばかりです。
安定した収入を得たいという方は、ご興味あれば是非一度アデリーライフ（株）へお問合せください。