「マンション投資で本当に節税できるのか？」
よくセミナーなどで「ワンルームマンションを買うことで節税になる」と言われていますが、一体どのような仕組みで節税になるのでしょうか？
今回は節税について焦点を当てて説明していきますが、ワンルームマンション投資には「生命保険代わり」、「将来の私的年金代わり」、「インフレ対策」と言ったメリットも多数存在していますので、そちらも興味ある方は下記リンクからご覧ください。
・ 生命保険代わり
・ 私的年金代わり
・ インフレ対策
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では、ワンルームマンション投資の『節税』について解説していきましょう。
ワンルームマンション投資とはマンションの１部屋を購入し、他人に貸し出すことで家賃収入を得る投資のことをいいます。
こうした仕組みを構築することで入居者がいる間は、本業の収入とは別に家賃という副収入が発生するため、オーナーはこの副収入に対して確定申告を必ずしなければなりません。
そして確定申告を行うことにより『節税』となり得るのですが、その仕組みについて詳しく解説していきます。
まず確定申告をする際には、その副収入が黒字なのか？赤字なのか？を計算しなくてはなりません。
その計算式は『 収入 ― 経費 ＝ 黒字or赤字 』です。
黒字の場合は追加で納税する必要がありますが、赤字の場合は納税した税金が還付されます。
つまり、経費が収入を上回れば赤字として確定申告をすることができ、税金が還付されるため『節税』になるということなのです。
これがセミナーなどで言われている『マンション投資による節税』の仕組みです。
では実際に上記の式に何が当てはまるのかをみていきましょう。
まず、収入に当てはまるのは「家賃収入」のみです。仮に１部屋で7万円/月の家賃収入を得ていたのならば84万円/年となります。
そして経費に当てはまるものは「借入金の利子」、「固定資産税」、「管理委託費」、「修繕積立金」、「減価償却費」、「広告費」、「雑費」などです。
一つずつ詳しく説明しても良いのですが今回は簡単にみていきましょう。
・ 借入金の利子：約20万円。ローンに対しての利息払い分。
・ 固定資産税：約5万円。物件を所有している人に毎年かかる税金。
・ 管理委託費：約５万円。賃貸経営を代行してくれる不動産管理会社に支払うもの。
・ 修繕積立金：約10万円。共用部分を維持・修繕するために支払うもの。
・ 減価償却費：約50万円。固定資産の取得にかかった費用の全額を耐用年数に応じて配分したもの。
・ 広告費：約20万円。入居者を募集するためにかかる費用。
・ 雑費：約25万円。物件視察のための交通費、不動産に関する打ち合わせや商談の際の飲食費、勉強のための書籍代など。
主に上記が経費として該当しますが、全てが実際に自分の財布からお金が必要なわけではありません。
マンション投資をしている人はこれらを経費として計上することが法律により認められているのです。
では収入と経費の合計が出たので先程の計算式にあてはめてみましょう。
そうすると、８４万(収入) ― １３４万(経費) ＝ ▲５０万の赤字所得となります。
この場合、赤字となりましたので確定申告することにより税金の還付を受けることができます。
これがマンション投資による『節税』という効果です。
「年収500万円 サラリーマンの場合」
次に年収500万円のサラリーマンの場合、どれくらいの節税となるのかみていきましょう。
年収500万円の場合、課税所得（税率がかけられる所得金額のこと）は308万円となります。
このまま何の税金対策もしていない場合、所得税で約20万円、住民税で約30万円となり年間で50万円ほどの税金を支払う必要があります。（社会保険料は含めず）
ではマンション１部屋を購入することによってこの税金をどこまで下げられるのかシュミレーションしてみましょう。
仮に約2000万円のワンルームマンションを1室所有したと仮定すると、先程の▲50万円という赤字所得が本業の収入に加わります。
そうすると最終的な課税所得は308万円ではなく258万円となり、所得税は16万円、住民税は26万円に下がるのです。
そうするとどうでしょうか？
何も対策しなかった時と比較すると所得税と住民税の合計で約8万円の節税ができたことになります。
年間８万円の節税ができて、且つ資産形成や生命保険効果も持ち合わせているものはマンション投資くらいです。
さらに、この節税効果は年収が高い人ほど有利に働きます。
もしあなたが今後も年収が上がっていく見込みのある職業なのであればマンション投資による節税も視野に入れてみるのもいいでしょう。
「手軽に始められるのがワンルームマンションの魅力」
マンション投資はハードルの高い投資だと思われがちですが、皆さんが思っている以上に手軽に始めることができます。
賃貸経営のほとんどを管理会社に委託することができますし、自分がすることは日々の領収書を持っておくこと、家賃の入金とローンの支払いがしっかりされているのを確認するくらいです。
物件探しやどこの会社に任せたらいいのかなど色々と悩んでしまう項目も多いですが、そこはプロに任せることが一番の近道になります。
ワンルームマンション投資は一棟マンションに比べると安価なためレバレッジを効かし投資用ローンを組めば初期費用もほとんどかかりません。
少子高齢化社会で人口減少問題もありますが、単身世帯の割合は今も増加していますのでワンルームマンションの需要も上がっています。
立地の良い場所でマンションを購入すれば空室リスクの減少にもなり、家賃がしっかりと取れるため、ほとんどリスクなく始められます。
今や誰もが将来の不安や、今後の悩みなどを抱えている方も多いと思いますが、今のうちからコツコツと資産形成することが大切になります。
「まとめ」
サラリーマンの方でも手軽に資産形成でき、節税や生命保険代わり、私的年金への対策も得られるワンルームマンション投資はメリットとなることが多い投資手法と言えます。
もちろんリスクのない投資は存在しませんが、リスクをしっかり把握すればワンルームマンション投資は始めやすい投資の一つに変わります。
住宅ローンと違い投資用ローンは審査の基準が厳しく、「年収1000万超える人でないと投資ができない」と思われがちですが、近年では年収500万程のサラリーマンの方が非常に多くなっています。
もしあなたが年収500万円を超える職業に就職しているのであれば今のうちから対策をするのもいいでしょう。
今回のコラムで今後の資産形成について検討してみるきっかけになれば幸いです。
アデリーライフでは資産形成の無料相談も受け付けています。
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