最近では将来のために資産運用をする方が増えてきており、NISAやiDecoなどを筆頭にワンルームマンションへの投資も徐々に認知度も上がり普及してきました。
ワンルームマンション投資は一般企業のサラリーマンの方でも気軽に投資できることはもちろん、節税やインフレ対策にも有効なため人気となっています。
しかしワンルームマンション投資をする上において、都心の物件を購入するのか？地方の物件を購入するのか？は、投資家の間でも意見が分かれます。
どちらにも魅力的な部分はあるのですが、今回のコラムではそうした都心と地方での投資の違いや、都心の方が良いと言われている理由について解説していきます。
「ワンルームマンション投資を始めるなら都心or地方の物件？」
ではワンルームマンション投資をするなら都心と地方の物件ではどちらの方を購入する方が良いのでしょうか？
それぞれの違いについてみていきましょう。
まず都心と地方の物件で大きな違いとなるのが『利回り』です。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の 2種類があり、表面利回りは物件の購入価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるかを簡単に算出したものになります。
一方で、実質利回りは物件の購入価格に対してどれだけの家賃収入が得られるかに加え、物件の維持費（修繕費・リノベーション費用）も全て踏まえた上で算出されます。
どちらも同じ利回りなのですが、このように実は中身や計算方法は全く異なっており、都心と地方の物件で比較したときに相反する数字となるのです。
では実際に、都心と地方の物件で見比べてみた時に、簡単に表面利回りで見比べてみましょう。
計算式： 表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件価格
【都心の場合】
例）2000万の都心の物件、家賃8万円/月
→ 96万 ÷ 2000万 × 100 = 4.8%
【地方の場合】
例）1000万の地方の物件、家賃5万円/月
→ 60万 ÷ 1000万 × 100 = 6%
このように表面利回りでみると都心よりも地方の方が高くなっていることがわかります。
しかし、これはあくまで表面利回りであって実質利回りではありません。
先でも説明したように物件の維持費はもちろんのこと、入居者を募集するための費用なども経費を全て含めた上で実質利回りを算出しなければ投資失敗への道を辿ってしまいます。
例えば、都心と地方で比べたときに敷金や礼金を、都心の物件と同じように預かれるでしょうか？
答えはNoです。
都心の物件であれば住みたいと思う人も多く需要があるため敷金や礼金を預かれることは多いですが、リフォームもしていない物件で地方となると重要も少ないため預かれないことが多い傾向にあります。
そうなると敷金や礼金も預かれないまま、広告費用がのしかかってくるため実質利回りは地方の方が低く、都心の方が高くなる傾向にあるのです。
いわば都心は安定的なミドルリスク・ミドルリターンな投資、地方はギャンブル性が高くハイリスク・ハイリターンな投資と言えます。
こうしたことから、安定した収益を維持したいと考えるのであれば、都心の物件を投資先に選ぶ方が良いとされています。
「都心と地方の物件のメリットとデメリット」
【都心のワンルームマンションのメリット・デメリット】
・メリット
空室率が低いことと、家賃を高めに設定できる点です。
都心は人口が多く賃貸の需要が高いため、空室率は低く抑えつつ家賃が高くても入居者は付きやすい傾向にあります。
・デメリット
物件価格が高い点です。
都心部は他の地域と比較しても高い傾向にあります。
また東京と大阪で比較した場合でもその差は出てきますので、地方と比較すると何倍もの価格になることもあります。
東京のワンルームマンション価格では約2500〜3000万円です。
そのため購入できる層が限られていること、また購入できる件数も1件とかに収まってしまう可能性があります。
大阪では約1500〜2000万円の物件が多いため、東京と比べると手が出しやすい価格であり2件以上の購入もできるためリスク分散も可能となります。
【地方のワンルームマンションのメリット・デメリット】
・メリット
都心とは真逆で物件価格が低く、家賃が低めな点です。
地方はそもそも土地の価格が安価なため、それに伴って物件の価格も安くなっています。
価格帯としては築年数にもよりますが1000万円ほどから購入できる物件も少なくありません。
・デメリット
空室率が高くなる点です。
地方の物件を購入する際は、空室率をいかに下げるのかを考えることが大切です。
地方にはワンルームマンションに入居するような単身世帯や学生が少ないことが原因で空室率は高くなります。
そのため少しでも入居者がつきやすいように、内装や設備で周辺のマンションと差をつける必要があります。
入居者がいなくても家賃収入が保証されるサブリースなどのオプションもありますが、サブリースを付けることで毎月の支出額が増えるため注意しましょう。
また加入時は家賃の補償額が一定だったとしても、2〜3年で家賃の見直しがされることが多く、想定よりも家賃収入額が減ることで得られる収益が下がってしまう事例も少なくありません。
そのため「地方の物件でもサブリースで補えるから」と加入を勧められた場合には、本当に必要なのか？また提示された家賃収入の総定額は適正なのか、などは検討するべきこととなります。
「都心のワンルームマンションが良いと言える理由」
先でも説明しましたが、安定的な収入を得たいと思うのであれば都心のワンルームマンションがおすすめです。
その理由としては地方の物件の空室リスクが非常に高く、保有期間が長いほどリスクも大きいため都心の方が長い目で見たときには利益を多く取ることができるからです。
マンション投資において入居者からの家賃収入は大切であり、賃貸管理を怠ると投資は失敗に終わってしまいます。
家賃収入を得るには入居者が必要なので、人口の多い都心の方が安定的であると容易に想像がつくでしょう。
「投資に成功する都心での選び方」
地方で価格帯の低い物件を購入してリノベーションなどの工夫を凝らすのも投資戦略の一つとして面白いものではあります。
ですが都心と比較したときにリスクが大きすぎるため、今回は都心のワンルームマンションに絞った選び方をお伝えしていきます。
まず都心で物件を選ぶ際に抑えておきたいポイントは、駅からの距離や物件設備です。
駅からの距離としては約10分以内に収めていただいた方がいいでしょう。
また設備に関しては宅配ボックスやオートロックなど、一人暮らし向けの設備は必須です。
それに加えてインターネット無料や浴室乾燥などがついていれば優良な物件と言えます。
これらはご自身が仮に賃貸を探すならどのような物件がいいかを考えれば出てくるような設備ばかりだと思います。
「あなたが入居したいと考える物件は他の方も入居したいと考えている」万人受けする条件だからです。
そのような物件は入居希望者の母数も多いので空室リスクを最低限で収ま目ることが可能となるため、そうした物件を選ぶように心掛けましょう。
「まとめ」
投資先の選択は人によって様々ですが、何の計画もなしに投資を行ってはいけません。
初心者であればまずは安く、手の出しやすい物件から始めたいという気持ちは十分に理解できます。
しかしそのような知識の少ないことをいいことに、地方の安い物件を利回りがいいからといって販売してくる不動産会社もあります。
その時にうまい話に乗せられるのではなく、投資の将来性やモデルプランが本当に現実的なのかをまずは時間をとって検討してみてください。
またご自身で考えるのには限界を感じられる方も多くおられます。
私達はどのような戦略がオーナー様にとってベストなのかを一緒に考えて成功へと導くサポートのプロです。
もし悩まれていることがあれば、ぜひ一度弊社にご相談ください。