こんにちは！アデリーライフ株式会社の井戸です。
今回のコラムでは住宅ローンと不動産投資ローンの違いについて解説していきたいと思います。
一見すると同じローンにも捉えられがちなこの２つの種類のローン。
突然ですが、あなたは住宅ローンと不動産投資ローンの違いについて説明できますか？
どちらも不動産を対象として使用されるローンなのですが、この２つのローンは全くの別物であり中身も異なります。
ちゃんとした知識を身につけておくことで詐欺などの被害に遭わないようしっかりと確認しておきましょう。
「住宅ローンと不動産投資ローンの違い」
では一体この２つのローンの違いはどこにあるのでしょうか？
どちらも不動産を対象に使用されるローンということは同じなのですが、その違いは「使用目的」が異なるという点にあります。
それぞれのローンについて詳しくみていきましょう。
１、住宅ローン
住宅ローンとは、「自分や家族・遺族が住むためのマイホーム」を購入することを目的に使用されるローンです。
住宅ローンの場合、衣・食・住の「住」に該当することもあり、低所得者でもマイホームを持つことができるよう銀行の審査は緩めに設定されており、現在の金利も約0.3%〜とかなり低金利であることが特徴の１つとして挙げられます。
また住宅ローンは自分が働いて稼いだお金が返済の原資となる点も、不動産投資ローンとは異なる部分になります。
２、不動産投資ローン（事業用ローン）
不動産投資ローンとは、「自分が購入した所有物件を他人に貸出することで家賃収入を得る」いわば事業を目的に使用されるローンです。
住宅ローンとは使用目的が異なり、日常生活において必要なものではないため銀行の審査は厳しく設定され、金利も1.6％〜と住宅ローンに比べ高くなっています。
また住宅ローンは自分で稼いだお金が返済原資となりますが、不動産投資ローンの返済原資は賃貸として貸出することによって得られる入居者からの家賃収入になります。
他にも不動産投資ローンは70歳を超えていても組むことができる点も違いの一つとして挙げられます。
以上、２つのローンの違いについて理解できましたでしょうか？
上記の内容をしっかりと理解した上で、間違ったローンの選択をしないように適切に使用してくださいね。
「2つのローンは併用することが可能」
この２つのローンはどちらか１つしかローンを組めないというわけではなく、住宅ローンを組んで自分の家を持っている人が不動産投資ローンを組むことも可能ですし逆も然りです。
ただし、住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先に組むかによって併用する事は難しくなる可能性もありますので前もって確認しておく必要があります。
もし、住宅ローンを先に組んだ場合、返済の原資は自己資金から充当されるため、銀行からの評価としては全てが負債として考えられます。
一方で、不動産投資ローンを先に組んだ場合、返済の原資は入居者からの家賃収入であると判断され、自己資金が減ることも少ないため全てが負債としては見られないのです。
負債として見られないということは、次のローンを組むときには有利となります。
上記の理由から住宅ローンを先に組んでしまうと、後に不動産投資ローンを組むことは難しくなります。
もちろん年収が高い方には無縁の話ではありますが、もしあなたが年収600万円くらいで近い将来にマイホーム購入と不動産投資の両方を検討しているという時には、先に不動産投資ローンを組むようにした方が併用できる可能性は広がります。
「注意！不動産投資に住宅ローンを利用するのは違法！もしバレたら…!?」
これまで説明しました通り、住宅ローンと不動産投資ローンは全くの別物であり、使用される目的によって使い分ける必要があります。
過去の事例では、住宅ローンによって取得したマンション１部屋を他人に貸出して収入を得ていたことが銀行側で発覚し、その所有者は銀行からローンの一括返済を求められ破産しています。
住宅ローンは金利が低いため、それを活用して投資しようと考える人が後を絶ちません。
不動産会社によっては住宅ローンを使用していることを内緒にする会社もありますので、ある程度の知識を持ち合わせていない人はすぐに騙されてしまうのです。
うまい話しには必ずと言っていいほど裏があります。
今回のコラムでは、「不動産投資に住宅ローンは適用されない」ということだけ、とりあえずは覚えておいてください。
私は違法に手を染めて人生を台無しにしてしまった人をたくさん見てきました。
少しでも多く儲けたいという気持ちはわかりますが、真っ当なやり方で資産運用してもそれなりに儲けは生まれます。
軽い気持ちで手を出さないように気をつけて資産運用していきましょう。
「まとめ」
いかがでしたでしょうか？
住宅ローンと不動産投資ローンはどちらも不動産に適用されるローンですが、中身は全くの別物であることを理解していただけたのではないでしょうか。
住宅ローンと不動産投資ローンは審査の基準が異なりますので、金融機関にとって貸出する上でのリスクも異なります。
お給料など個人の収入を返済原資として見ている住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンの返済原資は入居者から支払ってもらう家賃収入になります。
不動産投資ローンの金利が高い理由は、事業性が高いこと、空室などのリスクによっては返済不能となる可能性があるため、銀行側からすると金利を高く設定しておくことで万一に備える必要があるのです。
事業性の高い不動産投資に金利の低い住宅ローンを使うことは、金融機関にとって適切なリスクヘッジとはなりません。
そのため、不動産投資用物件に住宅ローンを利用することはできないのです。
また、住宅ローンには金利が安いことや税制上の優遇があると述べましたが、不動産投資ローンにもメリットはたくさんあります。
住宅ローンと同じで団体信用生命保険に加入できることや、事業としての節税効果、インフレ対策にも有効です。
不動産の運用にかかった費用などを経費として申告することができるため、領収書などをきちんと取っておけば節税にも繋がりますし、建物の減価償却費も事業経費となります。
さらに租税公課といわれる固定資産税や、都市計画税、取得税、印紙税なども確定申告の際に事業にかかった経費としてみなすことができるため、年収の高い人ほど節税効果は大きなものとなります。
このように住宅ローンに比べると金利は高くなりますが、不動産投資ローンには様々な税制上の優遇、団体信用生命保険、インフレ対策などのメリットがあります。
一見すると同じように見えてしまうローンですが、住宅ローンと不動産投資ローンは全くの別物として考え、それぞれの違いをしっかりと理解した上で、適切に使用してくださいね。