近年、日本でも資産運用の１つとしてマンション投資が注目を浴びていますが、マレーシアやフィリピンなどの海外へのマンション投資もよく目にすることが多くなったように思えます。
今コラムではそうした国内と海外のマンションを比べてみた時に、どちらが投資対象として魅力的なのか？また、国内と海外それぞれの特徴についてご紹介していきたいと思います。
「国内不動産と海外不動産の違い」
マンション投資するにあたって国内と海外どちらにもメリットとデメリットは存在します。
これからマンション投資を考えている方は、それぞれのメリットとデメリットをしっかりと把握した上で判断する必要があります。
【国内不動産のメリット】
・低金利
国内不動産の場合、この低金利が最大の魅力になります。
2022年10月現在の日本では、金融緩和政策が継続されており低金利で融資を受けることができます。
また物件の担保価値によってはフルローンを組むこともでき、自己資金を限りなく少なくしたレバレッジを効かせた投資も可能です。
ある程度の年収があれば、自己資金が少なくても投資することができるのは国内不動産の大きなメリットと言えます。
・現地調査しやすい
国内であれば現地調査がしやすく、出身地であれば土地勘もあるため多くの情報を取り入れることができます。
また不動産の管理体制がしっかりと整っていることも魅力の１つに挙げられます。
もちろん業者を見極める必要はありますが、海外よりは安心した投資ができるでしょう。
【海外不動産のメリットとデメリット】
・利回りの高さ
海外不動産のメリットとして国内不動産よりも高い利回りが期待できます。
特に新興国においては高い利回りが期待できますが、リスクも大きくなります。
国内不動産の場合、建物が建築されてからの販売が一般的ですが、海外不動産の場合は建築する前に購入することができます。
建築前に購入することで、安い金額で購入することも可能になる一方で、建築が本当に予定通りに進むとは限らないリスクがつきまといます。
日本とは違って海外の場合は、時間や時期にルーズな習慣があるため予定通りに建築が進まないことがほとんどです。
しかし、完成まで進めば投資物件の価格は高騰していることが多く、売却益でかなりのリターンを期待することができます。
・分散投資になる
投資の基本として分散投資の考え方は重要です。
日本だけでなく海外へも投資することで、現在のような円安となった際には大きな利益を得ることができます。
投資は一つに絞らず、2〜3つほどに分けて投資するようにしましょう。
・情報を集めるのが難しい
海外の場合、その国の言語がわからないことや現地に足を運ぶことが難しいこともあり国内に比べて情報を集めるのは困難です。
投資するか否かの判断材料が少ないことはデメリットと言えます。
・融資の問題
国内の場合、一般的にはサラリーマンの方でも金融機関からの融資によりマンションを購入することが可能です。
しかし、海外の場合は金利が高くなる傾向にあり、融資率も低いことから富裕層にしか投資できない内容になっていることも多くあります。
最近では国内の金融機関も海外不動産への投資を活発化させているため、昔よりかは投資しやすい時代にはなっていると言えるでしょう。
「おすすめは安心できる国内不動産」
日本に住んでいて、且つ安定した資産形成や節税をしていきたいと考えている方には国内不動産がおすすめです。
大きなリスクを背負って大きなリターンを得たいと考えている方には海外不動産の方が魅力的に見えますが、言語もわからず情報も少ないまま投資することは危険です。
日本でのマンション投資は海外よりもハードルが低く、サラリーマンの方でもマンション投資されている方はかなり多くなっています。
また国内であれば金融機関からの融資を受けやすく、低金利且つ自己資金を少なく投資をスタートすることができます。
海外不動産ではキャピタルゲインが大きな利益となりますが、国内でも賃貸需要のあるエリアをしっかりと選定すれば安定したインカムゲインを得ることができます。
国内不動産はミドルリスク・ミドルリターンな投資手法、海外不動産はハイリスク・ハイリターンな投資と言えます。
「今買うなら関西が魅力的！」
2022年現在、大阪万博を控えている関西ではIRによる夢洲へのカジノ誘致にも力を入れています。
そして、東京だとすでに土地価格が高騰していますが、関西ではまだこれから高騰してくる可能性を秘めているため投資としてはチャンスと言えます。
また、東京のマンションと比較すると建物価格の比率が高いこともあり、その分、減価償却が大きく計上できるという節税観点のメリットもあります。
新駅の予定や「うめきた」の再開発なども予定されており、大阪府内の移動がもっと便利になることで賃貸需要の増加も見込まれます。
東京のマンションは価格が高騰しているため、普通のサラリーマンの方では都会から少し離れた物件しか購入することはできないでしょう。
そうした場合、空室リスクが高くなり投資としては失敗に終わることがほとんどです。
資金力に余裕のある方であれば東京も視野に入れてもいいですが、500〜800万くらいの方であれば関西の一等地にマンションを購入した方が投資家としてはいいかもしれません。
「まとめ」
国内不動産と海外不動産には、それぞれメリット・デメリットが存在します。
どちらも投資としては魅力的なものではある一方で、ある程度の知識やノウハウがない人にとってマンション投資はリスクが伴います。
それぞれのメリットやデメリットをしっかりと把握した上で、自身の経済状況や何を目的に投資をするのかなどを考えて適切な投資手法を選ぶようにしましょう。