こんにちは！アデリーライフの末吉です！
私達がご紹介しているマンション投資にはメリットがある一方で、リスクやデメリットももちろん存在しており、投資をする上においては避けて通れない道と言えます。
そこで、今回のコラムではマンション投資の8つのリスクと、それらを回避するための対処法をご紹介します。
「マンション投資 8つのリスク」
マンション投資は資産運用となる有効な投資手法の１つですが、初心者の方がリスクを考えずに投資してしまうと最悪の場合、自己破産する可能性もあります。
メリットばかりに目を向けるのではなく、ここではマンション投資の8つのリスクについて解説していきましょう。
【マンション投資 8つのリスク】
1、 空室リスク
2、 家賃滞納
3、 自然災害(地震や津波)
4、 金利の上昇
5、 価値の下落
6、 物件の場所と選定
7、 仕事を辞める
8、 購入時期
上記のリスクがいわゆる8大リスクと言われています。
マンション投資を始められる方は絶対に知っておくべき知識であり、販売している私達にも説明する義務があります。
不動産会社によってはメリットばかりを説明して、リスクをほとんど説明していない会社もありますので注意しましょう。
次項では8つのリスクへの対処法について解説します。
「8つのリスクへの対処法」
１、空室リスク
空室が起こってしまう理由として、入居者の転勤・転職や人口の減少などが挙げられます。
また、空室リスクにはこれといった有効な対処法はなく、長い目でみた時には必ず発生するものと考えておく必要があります。
その上で重要なことは空室となってしまった後に、いかに早く次の入居者を見つけ出せるのか、つまり空室期間を短くすることが最も重要であり、空室リスクに対する最善の対処法となります。
空室期間を短くするためには、入居者が住みたいと思う場所にあること、早期に募集をかけることなど様々ありますが、重要なのは管理会社の選定です。
空室リスクを限りなく抑えたいのであれば、しっかりとした管理をしてくれる管理会社を選ぶようにしましょう。
２、家賃滞納
家賃滞納をしてしまう人の特徴として、定職には就いているが容姿やお金にだらしない人が多い傾向にあります。
つまり、所有している物件にそうした人を入居させないことが家賃滞納リスクへの対処法となります。
では、そうした人を見抜くためにはどうすればいいのか？
一般的には賃貸管理会社の独自システムや審査基準で判断されることが多いですが、当社の場合は保証人や勤務先などはもちろん、入居者がカード支払いの遅延や滞納履歴が今までにないかどうか細かなとこまで審査基準を設け、オーナー様へ家賃未納ということがないようにしています。
３、自然災害(地震や津波)
日本は世界の地震大国TOP10に入っており、日本国内でマンション投資する以上は避けることはできません。
自然災害への対処法としては、地震火災保険への加入、新耐震基準の適用です。
地震保険は必須加入ではありませんが、加入している方が安心感は得られます。
建築基準法に基づく現行での新耐震基準は、1981年6月に導入されて以降も大きな地震が起こるたびに改正され続けており、これに準拠した建物は震度6～7でも壊れない程度の耐久度があるとされています。
４、金利の上昇
金利が上昇することで、元々提示されていたシミュレーションよりも月々の返済金額が上がってしまい、自身のキャッシュ部分を圧迫してしまう可能性があります。
金利上昇への対処法としては、金利が上がる前に少しでも多く返済する、金利の安い金融機関へ借り換えを行うことが挙げられます。
しかし、金利上昇はリスクと思われる反面、メリットとなる部分もあります。
メリットとして、金利が上がると比例して物価も上昇し売却益（キャピタルゲイン）が上がる可能性があり、そのタイミングで売却を検討するなどを考えるとリスクがプラスに働くこともあります。
５、価値の下落
不動産は有形資産であり経年劣化とともに価値は少しずつ目減りします。
経年劣化による価値の下落以外にも、近隣に新しいマンションや施設ができることで市場競争に負けてしまうことも原因となり得ます。
対処法としては価値の下がりにくい場所に物件を保有すること、リフォームやリノベーションをして価値を維持しながら運用することになります。
６、物件の場所と選定
マンション投資を始めるにあたって大事となるのが物件の選定と場所です。
物件や場所が悪いと空室リスクを高める要因となり、後々は負の遺産として自身のキャッシュを圧迫しかねません。
当社が提案する物件の条件としては、築15年未満、駅から徒歩10分以内、大手と呼ばれる企業や商業施設、また治安の面も考慮し学校や病院の近い物件に限定しているのが特徴です。
そうする事で、空室リスクの低下や家賃滞納のリスクを上手く回避することができます。
７、仕事を辞める
仕事を辞めてしまうということは単純に収入がなくなることを意味します。
資産運用するにあたって基本的に自己資金は必要であり、突発的な支出が必要となるケースもあるため最低限の貯蓄はしておくべきです。
またマンション投資の節税というメリットの観点からも恩恵を受けることができなくなってしまいます。
資産を構築できたとしても仕事は続けていただいた方が無難と言えます。
８、購入時期
思い立ったが吉日！とは言いませんが、マンション投資をしたいと思ったら始めるべきですし、その決断が将来の人生を大きく左右します。
購入を先延ばしにしてしまうと機会損失を生むキッカケにもなってしまい、インフレの影響で物件価格の上昇や金利の上昇、いいなと思った物件が売れてしまうといったことも起こり得ます。
悩みすぎず、自分で判断したことなのであれば、それを信じて前に進むのがベストな時期であると思います。
「マンション投資を始めるならリスクを把握した上で判断を」
マンション投資を始められる前に知っておくべきこととして8つのリスクについてご紹介しました。
空室リスクにばかり焦点を当てられることが多いですが、その他のリスクについてもしっかりと把握した上で投資することをおすすめします。
しかし、リスクばかりを気にしすぎてしまうあまりに、結局は何も行動できずに終わってしまう方も多くおられますので、そこは注意しましょう。
過度なリスクヘッジはせず、対処法を考えながら低リスクで資産運用するように心掛けてください。