近年、資産形成の1つとして話題になっているマンション投資。
「節税対策に」・「不労所得に」・「老後の私的年金に」など、そんな想いでマンション投資を始めて人生を大きく狂わせる人が後を絶ちません。
その多くは、投資セミナーなどの上手い話を鵜呑みにしてしまい、途中から賃貸経営がうまくいかずローン返済ができなくなってしまうからです。
マンション投資は安易に手を出してしまうと、その後の人生を大きく狂わせてしまい、取り返しのつかない状況まで追い込まれてしまう人が大勢いるのです。
今コラムでは、そうした投資に失敗した人達が辿ってしまう最悪の末路と、投資に失敗しないための方法についてご紹介します。
ちなみに私は不動産業に従事していて、私個人もマンション投資をしている1人です。
マンション投資は失敗すると悲惨な目に遭いますが、実際にはそれで成功して儲けている人もたくさんおられます。
あなたが成功者の1人になりたいのであれば、他人からの話を鵜呑みにするのではなく、しっかりと自身で勉強してから投資することをお勧めします。
「キャッシュフロー(CF)だけでマンション投資してしまう人が辿る末路」
マンション投資を始めるにあたって「キャッシュフロー(以下、CF)」は非常に重要です。
CFとは、お金の流れを意味しており、収入と支出を差し引いて手元にいくら残るのかを表しています。
また、CF以外にも「利回り◯%」といった数値をよく目にするかと思いますが、この数値はCFの動きを示しているわけではありませんので注意してください。
※利回りについてはこちらをご覧ください
☆ CFの計算式
『 CF ＝ 家賃収入 ― (ローン返済額 ＋ 必要経費) 』
例）大阪市内の区分マンション/月額8万円
・ 家賃収入 96万円
・ ローン返済額 72万円
・ 必要経費 10万円
年間CF ： 96万 ― （ 72万 ＋ 10万 ） ＝ 14万円
上記のような場合、年間でのCFは14万円となります。
毎年14万円が勝手に貯まっていき、将来的には売却益も得られるとなれば、誰が見ても魅力的な投資に見えるのではないでしょうか？
しかし、こうしたことが投資セミナーで言われている内容です。
とても魅力的に感じてしまうでしょうが、こんな投資は上手くいくはずもなく必ず投資は失敗に終わってしまいます。
この内容を鵜呑みにしてしまったAさんは、最初こそ順調に運営できていたのですが、購入から年数が経つにつれて家賃は下落してしまい、必要経費も予定より多くのしかかり月々の収支はあっという間にマイナスへと転落してしまったのです。
「マンション投資を辞めたい！」と思ったAさんは売却の意向を伝えましたが、購入金額を大幅に下回る金額にしかならず、売却しても1000万円程度の差損が生じてしまう見込みでした。
差損を補填する余力がなかったAさんは投資物件に加えて、所有していた自宅までも売却して残りのローンを完済し、マンション投資から足を洗ったのです。
将来のために資産を構築しようと思ったにも関わらず、Aさんはマンション投資で大きく人生を狂わされてしまったのです。
「それでもキャッシュフロー(CF)の把握はすべき」
先の説明でCFだけを見て投資するのはダメだと認識いただけたと思います。
しかし、マンション投資をするためにはCFは重要な指標であり検討する際の判断材料であることは確かです。
ではどのように見れば良いのか？
大事なのは、CFの数値が正しく提示された数値であるかどうかです。
一般的に家賃の下落というのは1年で1%下がると言われており、8万円で始まったのであれば10年後の家賃は7.2万円になります。
その上で、提示された家賃が正しいものかどうかを判断するためには周辺に似たような物件を検索して比べてみてください。
先のAさんの事例のように、周辺相場の家賃が7万円であるにも関わらず、8万円と提示されていたのであれば、購入してから数年で家賃は周辺相場と同等にまで引き下げられることになります。
しっかりと正しい数値から計算されたCFであることは前もって確認しましょう。
それ以外にも物件価格は妥当か？リスクも想定した利回りか？なども併せて確認することをお勧めします。
「キャッシュフロー(CF)を良くするために」
CFの重要性と数値をしっかりと確認することができたなら、次にCFをできる限り良くしておくことが大事です。
CFを良くするために6つの方法をご紹介しますので参考にしてみてください。
【CFを良くするための方法】
・ 家賃を上げる
・ ローンの返済期間を長くする
・ 頭金や繰上げ返済をする
・ 金利の低い金融機関へ借り換えをする
・ 中古物件を購入する
・ しっかりとした管理会社に委託する
それぞれについて簡単に説明していきましょう。
家賃を上げることと、ローン返済期間を長くすることはCFを求める計算式にもあった通りです。
計算式上、家賃収入を上げればCFは増え、ローン返済期間を長くすることでローン返済額を少なくできるためCFを増やすことができます。
購入する際に頭金を多く入れることについて、自己資金を頭金として入れることにより月々のローン返済額は少なくて済みます。
物件を購入してしまった後でも自己資金の比率を上げることはできますが、繰上げ返済は自己資金に余力ができた時にするようにしましょう。
金利の借り換えを上手く利用することでもCFを増やすことができます。
金融機関によって金利は異なりますので、金利が低い金融機関の審査を受けて借り換えできたなら、月々の返済額を減らすことができます。
中古物件を購入するメリットとして、「新築より安い」、「利回りが高い」ことが挙げられます。
良い物件を安く手に入れ、且つ利回りが良ければCFを増やすこともできます。
管理会社の選定はとても重要です。
いくらCFを増やしたところでCFが減ってしまうリスクを抱えたままでは改善されません。
空室期間が長いと家賃収入が入ってこず、結果としてCFは減ってしまいます。
しっかりとした管理会社に委託することで空室リスクを限りなく減らすようにしましょう。
「まとめ」
マンション投資においてCFは重要であると同時に、しっかりとした数値が算出されていない場合は最悪の末路を辿ってしまうとお伝えしました。
マンション投資で成功している人というのは以下のことを肝に銘じて投資しています。
・ 本当に良い物件はほとんど表に出てこない
・ 生半可な知識でマンション投資をしない
・ 購入するときは周辺物件を調べたり、専門家の意見を聞いてみる
・ 厳しい目で「物件価格」、「想定家賃」、「必要経費」、「空室リスク」を想定する
どれも投資をする上において当たり前なことに思いますが、これを肝に銘じないまま上手い話に乗ってしまう人が多いのです。
投資は全て自己責任です。失敗しても誰も助けてくれません。
それらを踏まえてしっかりとご自身で判断し、悔いのない投資をするようにしてくださいね。