こんにちは！アデリーライフの末吉です！
今コラムではマンション投資を始めるにあたって、みなさんが最初に悩まれるであろう新築と中古の物件を比べたときに初心者におすすめとなる物件はどちらなのか？について解説いたします。
そもそも新築と呼ばれる期間は建設からどのくらいの期間なのでしょうか？
またいつから築浅や中古と呼ばれるようになるのでしょうか？
その定義については国土交通省が出している資料を参考にみてみましょう。
資料によると、建設工事の完了日から１年以内且つ、まだ誰も人の住んだことがない物件を「新築物件」と定義されています。
仮に１年以内であっても、一度でも入居者が入ってしまった物件は新築ではなくなり、築浅または中古物件と呼ばれるようになります。
また建設工事の完了から未入居が続き１年を過ぎてしまった場合も同様に、築浅もしくは中古物件となり、どちらの表記とするのかは物件の管理会社によって異なります。
※新築の定義について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください
「新築物件のメリット&デメリット」
初心者におすすめとされる物件は「新築」or「中古」の前に、それぞれのメリット・デメリットについてみていきましょう。
【新築物件のメリット】
・ 内装・外観が綺麗
新築物件のメリットとして第一に挙げられるのが、内装や外観が綺麗であることです。
これは入居者を募集するという点において、大きなメリットとなります。
もちろん綺麗な物件の方が入居者からは好まれますし、ワンルームマンションであってもバス・トイレ別は必須の項目となっています。
・ 入居者がつきやすい
工事完了日から1年未満の物件を新築と言い、1年未満で退去者がいた場合には築浅・中古物件という扱いになります。
先でも説明したように入居者からは新築の方が好まれるため、中古物件に比べると入居者はつきやすく空室リスクを抑えることが可能です。
また、築浅物件となってしまった場合でも築10年未満までは、比較的入居者はつきやすい傾向にあります。
・ セキュリティや設備が最新
新築マンションであればオートロックは当たり前の時代です。
近年ではセキュリティ性を気にされる方も多く、女性の入居者をターゲットにするのであればオートロックは必要不可欠です。
他にもネット社会となった今、インターネットで商品を買うことが多いので宅配BOXがあればお仕事が忙しく日中は自宅に居られない方でも、簡単に商品を受け取ることができます。
・ 売却しやすい
新築マンションで購入してから5年、10年経ったとしてもまだまだ築年数は浅い物件に分類されます。
特に空室リスクが少ない物件であれば売却する際に、他の投資家が欲しがる物件になるため投資の出口戦略としては有利に進められます。
【新築物件のデメリット】
・ 購入価格が高い
基本的に新築マンションは、不動産事業者の利益が乗せされていることがほとんどですので購入価格は高めに設定されます。
取得価格が高いということは投資の観点からみても利回りが低くなることを意味するため、結果として収益率は低い傾向にあります。
・ 売却価格が下がりやすい
これまで説明してきたように新築と呼ばれる期間は長くても建設から1年間だけです。
それ以降は築浅や中古物件と呼ばれるようになり、たった1年で価格が10%も下がることもありえます。
もちろん場所や立地などによっては、新築時よりも中古となった時の方が値上がりしていることも稀にありますが基本的には下がる傾向にあると考えていた方が無難です。
「中古物件のメリット、デメリット」
次に中古物件についてのメリット・デメリットをみていきましょう。
【中古物件のメリット】
・ 比較的安価
新築に比べると中古の方が安価であることが多く、安い価格帯での購入が可能です。
立地など条件の良いマンションであればキャッシュフローがプラスとなることもあり、新築に比べると収益率は高い傾向にあります。
・ 家賃収入の予想がつく
中古物件を購入する際には、オーナーチェンジという入居者がついた状態のまま売買されることが多くあります。
契約書類関係も全てそのまま引き継がれることになりますので、購入してからすぐに家賃収入が入ってくることで計画性が立てやすく投資を有利に進められます。
またオーナーチェンジであれば最初に入居者を探す手間や費用も抑えられるため、その点もメリットと言えます。
・ 資産価値が下がりにくい
築年数が経つにつれて価格は減少していきますが、年数によって下落する幅に違いがあります。
築0〜10年の間で起こる下落率の平均は約12%、築11〜20年でみてみると約8%です。
そして、築20年以降の物件では多少の下落はあるものの緩やかとなる傾向にあるため、新築と中古物件を比べた時には中古の方が資産価値は下がりにくいと言えます。
【中古物件のデメリット】
・ ローン審査が不利
一般的にローン審査で見られるポイントは物件の収益性、資産価値、個人の属性です。
また建物部分の価格が大きい区分マンションだと、金融機関からの評価が伸びないことでローンの条件が不利になることもあります。
・ 空室リスクが高い
入居者からの意見としては、立地や内装、設備などがしっかりしている新築物件の方が好まれる傾向にあります。
中古物件で築年数が経つほど、経年劣化や設備の機能が低いなどの理由から需要が低下することで空室のリスクは高くなります。
「初心者におすすめなのは？」
ここまで新築、中古のメリット・デメリットについて説明してきました。
どちらにも一長一短はありますが、私個人の意見としては初心者におすすめしたいのは新築マンションです。
新築であれば賃貸のつきもよく入居者が入りやすいので空室リスクも少なく、銀行からの物件評価も高いため融資を受けやすい傾向にあります。
また、新築の場合は購入直後に起こり得る修繕リスクも避けられますので、そういった点も全て踏まえると新築マンションの方が初心者には投資はしやすいと思います。
よくお客様から「新築、中古どちらから投資を始めるべきですか？」と質問をいただきますが、私は迷わず新築マンションをオススメします。
もし現状、悩まれている方がおられましたらぜひ、アデリーライフの末吉までお問い合わせくださいませ。
お客様に寄り添うが私のモットーですので、お気軽にご相談ください。