2022年4月に『マンション管理適正評価制度』がスタートしました。
今まで「マンションは管理を買え」とよく言われてきましたが、そのマンションの管理状況を把握する基準や指標もなかったため、実際に評価するのは難しいのが現状でした。
しかし、この制度ができたことによってマンションの管理状態や評価をインターネット上から閲覧することが可能となり、これから中古マンションを購入しようと考えている方やマンション投資を考えている方にとっては大きな一つの指標となります。
今回は、そうしたマンション管理評価制度の仕組みやメリット・デメリットについて解説していきましょう。
「マンション管理適正評価制度とは」
マンション管理適正評価制度とは、「マンション管理業協会の定めた評価項目に沿ってマンションの管理状態を評価するもの」です。
近年、日本にあるマンションは修繕もままならない老朽化したマンションが増加傾向にあり、マンションの維持管理に大きな課題を抱えています。
国土交通省の資料によると、令和3年末時点での築40年超のマンションは115.6万戸。
さらに10年後には約2.2倍の249.1万戸、20年後には約3.7倍の425.4万戸に増加すると見込まれているのです。
こうした老朽化したマンションは、後に空き家となり崩落の危険もあるため周辺住民への危険や治安の悪化にも繋がってしまいます。
こうしたことを防止することこそが「マンション管理適正評価制度」の大きな目的となっています。
「マンション管理業協会の評価基準」
マンション管理業協会は、マンションの管理状態を全国共通の基準で評価し、良質な管理が行きとどいたマンションが市場でしっかりと評価されるような仕組みをとっています。
マンションの管理状態の評価については、以下の５つのカテゴリーに分類されており30項目に分けて適正に評価され、最終的に各項目の点数を足して6段階で評価されます。
【マンション管理状態の評価項目】
☆管理体制(２０点)
・管理者の設置
・総会の開催、議事録の作成
☆管理組合収支（４０点）
・管理費会計の収支
・修繕積立金会計の収支
・滞納管理費等への対策
・修繕に関する資金計画の状況
☆建築、設備(２０点)
・法定点検の実施
・長期修繕計画書の有無
・修繕履歴の保管
☆耐震診断(１０点)
・耐震診断の実施の有無
・耐震診断の結果、改修計画の予定の有無
☆生活関連(１０点)
・設備等異常時の緊急対応
・消防訓練の実施
・防災マニュアル等の整備状況
こうした評価を受けることによって、マンションの市場価値向上、管理の運営や改善へとつなげることができます。
この評価の有効期間は１年間であり、マンションの管理状態はインターネット上に公開されますので、購入希望者やマンション所有者が売買するための判断材料として活用できます。
また評価を受けたマンションには以下のステッカーが配布されますので、そちらも参考にしっかりと管理されたマンションなのかを判断しましょう。
「評価を受けるメリットとデメリット」
マンション管理適正評価を受けることで得られるメリットは、マンションの管理状態や評価が公開されることで市場価値の向上が期待できることはもちろん、購入を検討している人や所有者が売買の判断をしやすくなります。
また審査項目が決まっているため、マンションを維持管理していく目標や課題が明確になり、管理組合運営の改善にも繋がります。
一方でデメリットとしては、管理情報の登録やサイト公開などの費用として登録料が5,500円かかること、他にも評価や申請などの手数料は全て負担しなければなりません。
また高い評価を得られず、低い評価となってしまった場合はメリットとは逆で市場価値が下がってしまうことも考えられます。
しかし、低い評価となってしまったからといっても評価の有効期間は1年間ですので、今後の努力次第によっては評価を伸ばすことができます。
いつまでもマンションの維持管理をめんどくさがらずに一歩一歩確実にマンションの維持管理に努めましょう。
「マンション管理計画認定制度との違い」
2022年4月の同時期に開始された制度として「マンション管理計画認定制度」というものがあります。
両方ともマンション維持管理の適正化を目的とした制度なのですが、運営主体や、評価対象となるマンション、審査項目、有効期間などに違いがあります。
どちらの制度もマンション維持管理に対する評価であり、こうした制度を活用してマンションの維持管理、適正化を図って資産価値を底上げしていくことが大切になります。
「まとめ」
今後、マンション管理適正評価制度によってマンション維持管理の適正化や、老朽化を抑制することができるかもしれません。
2022年11月時点における登録マンション数は100件程となっていますが、私としてはこれから先もっと普及してくことに期待しています。
しかし、この制度自体がマンションの資産価値に与える影響は言わずとも計り知れません。
マンションを登録する、又は高評価マンションになった場合などに何かしらのインセンティブがないのであれば、評価を受けたくないマンションは登録しないのは必然です。
普及させるためにも今後の改善等は必要になってくるでしょう。
私個人の意見としてはマンション管理適正評価制度が不動産業界全体の底上げになることを期待し、これからマンション維持管理に熱心な会社が増えていくことを願っています。
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