賃貸借契約を結ぶ場合、定められた初期費用を支払う必要があります。
初期費用の相場はおおよそ家賃の4.5〜5ヶ月分とされており、賃貸物件を契約する人にとって大きな負担になります。
特に、初めて賃貸物件を探して契約する場合は、初期費用のあまりの高さに驚くことも多いでしょう。
賃貸物件で新生活を始めるには、初期費用だけでなく、引越し費用や家具・家電の購入など諸々のコストがかかります。
今回はできるだけお得に新生活が始められるよう、賃貸契約の初期費用の内訳や相場、どのようにすれば初期費用を安く抑えられるかを詳しくご紹介します。
初期費用の主な種類と相場
賃貸物件を契約する際の初期費用の種類と相場について、項目別に解説します。
１、敷金
退去時にお部屋の修繕や原状回復に使用するため、大家さんにあらかじめ預けておくお金。修繕費や原状回復費が差し引かれ、余った分は退去時に返金されるのが通例です。地域によっては「保証金」と呼ぶこともありますが、意味はほぼ同じです。
金額の相場は家賃の0.5〜2ヶ月分となっています。
２、礼金
大家さんに支払うお金。お礼の意味を込めて渡すお金なので、敷金と違って退去時に返却はされません。地域によっては「敷引き」と呼ぶことがあります。
金額の相場は家賃の0.5〜2ヶ月分となっています。
３、前家賃
契約時に支払う翌月分の家賃。
家賃1ヶ月分を前もって支払うことが一般的です。
４、日割り家賃
入居開始日からその月の月末までの家賃を日割り計算した費用。「実日数割」や「30日割」など、不動産屋さんや大家さんによって計算方法が違います。
金額は入居日によって変動します。
５、火災保険料
火事・台風などの自然災害やお部屋の水漏れ等で建物や家具に損害を受けた際に補償してくれる保険の利用料です。大家さんや不動産会社から指定された損害保険会社に加入するのが一般的ですが、場合によっては借主が選んだ保険に加入することも可能なようです。
お部屋の広さや補償内容によっても金額は変わってきますが、たとえば1Kタイプのお部屋ですと2年で15,000〜20,000円の契約が多いです。
ネット保険であればかなり費用が抑えられるパターンもあるため、指定された保険会社でなくても良い場合は色々と比較し、検討してみましょう。
６、仲介手数料
大家さんと借主の仲介をしてくれる不動産会社へ支払う手数料。宅地建物取引業法では、賃貸借契約の仲介手数料は「上限は家賃1ヶ月分＋消費税」と規定されています。
金額の相場は家賃0.5〜1ヶ月分＋消費税です。
７、家賃保証会社利用料
連帯保証人の代わりの役割を果たしてくれる会社の利用費用です。
保証料の相場は、家賃と管理費・共益費等の合計の50〜100％です。
なお、物件により上記の相場よりも変動することはあります。
また上記以外にも「ハウスクリーニング費用」「鍵交換費用」を契約時に支払うという条件の物件や、「24時間サポート費用」などが含まれている物件の場合は初期費用の合計が家賃の6〜7ヶ月分程度になることもあります。
初期費用を安くする方法
賃貸物件の初期費用を安く抑える方法がありますので、具体的にまとめてみます。
１、敷金・礼金なしの物件を選ぶ
敷金と礼金を合計すると、家賃のおよそ2〜3ヶ月分が必要だと言われています。
敷金・礼金のかからない物件を探して契約すれば、初期費用を大幅に削減できます。たとえば家賃が7万円で敷金・礼金なしの物件なら、初期費用としておおよそ14万円が節約できますね。
２、仲介手数料が安い不動産会社で契約する
インターネットなどで公開されている物件の大半は、どの不動産会社でも取り扱っています。同じお部屋を契約するのに、選ぶ不動産会社によって仲介手数料に差があるということです。借主から受け取ることができる上限は「家賃１ヶ月分＋消費税」ですが、物件によっては仲介手数料が無料であったり、さらにキャッシュバック等のキャンペーンを行っていたりする不動産会社もありますので、よく比較検討してみましょう。
３、不動産屋の閑散期に物件探しをする
一般的に、１年の内1〜4月と9〜10月は引越しをする人が多く、不動産屋の繁忙期にあたります。お部屋探しの狙い目は6〜8月の閑散期で、貸主側は空室対策がすぐに必要に迫られ、初期費用の値引き交渉が成立しやすくなります。大家さんからすれば、数ヶ月空室が続いて家賃収入がゼロになってしまうよりも、初期費用を値引きして入居者さんが付くほうが嬉しい、というわけですね。
４、入居日は月初めにする
入居日を月初めに設定すれば、前家賃を支払う必要がない不動産会社があります。大家さんや不動産会社にもよりますが、初期費用を抑えたいならなるべく月初めの入居日がおすすめです。
ただし、契約時には前家賃を支払う必要がなくても入居月の月末には来月の家賃を請求されるので、事前の支払準備は必要です。
５、初期費用の設定金額が安い物件を選ぶ
お部屋の条件として、元々の初期費用の設定が安い物件を選ぶこともひとつの方法です。
例えば、1階のお部屋、大通り沿いや繁華街に位置する物件、最寄り駅から11分以上かかる物件、最寄り駅に急行・快速電車が停まらない物件、バス・トイレが分かれていない物件等は比較的、初期費用の設定が安いことが多いようです。
６、不要な付帯サービスは外してもらう
24時間サポート、消臭・除菌消毒、簡易消火器、契約事務手数料等は原則断っても支障ありません。必須か任意かの確認が必要です。
フリーレント物件も視野に入れる
フリーレントとは、家賃が一定期間無料になる契約システムのことです。物件や貸主によって家賃が無料になる期間は異なりますが、一般的には数日から1〜2ヶ月が多く、長いと3ヶ月から半年に及ぶこともあります。
フリーレントは、もともと賃貸の事務所やテナントで比較的前から採用されてきた契約形態でした。2000年頃から居住用の物件でも徐々に導入され始めました。
家賃が一定期間免除され、初期費用を抑えられるのがフリーレント物件の最大のメリットです。
さらに、引越しのタイミングや契約日の関係で、新居と旧居の家賃が同時に発生してしまう「二重家賃」も避けられるので、心理的にも経済的にも安心ですね。
フリーレント物件には特にマイナス面がありませんが、注意点はいくつかあります。
通常1〜2年は住み続けることが条件になることが多く、もし都合により短期で退去しなくてはいけない場合、違約金やフリーレント期間分の家賃を支払う必要があります。
例えば、急な転勤や短期での引越しの可能性があるなら、フリーレント物件は初めから候補に入れない方がいいでしょう。
また、管理費・共益費や駐車場代はフリーレントの対象外となることもあり、事前に契約内容をよく確認する必要があります。
少しでも早く借り手を見つけて入居してもらうことが、物件をフリーレントにする目的です。賃貸業界の閑散期や、人気の高くない物件などには、あえてフリーレントをつけてもらえるかどうか相談を持ちかけるのもひとつの手段です。
ただしフリーレント物件はさほど数が多くないため、初めから条件を絞り込む必要はありません。初期費用を抑えるには他にも方法があるため、フリーレントはあくまでも選択肢のひとつとして捉えておきましょう。
まとめ
進学や就職、転勤、結婚などで新生活をスタートさせる際、賃貸物件を探して新たに契約を結ぶケースが多くなります。
引越し費用や家具・家電の購入など、新居の準備には何かと費用がかかるため、予算的にもできるだけ賃貸物件の初期費用を安く抑えられるといいですね。
家賃の5倍ほどかかる初期費用ですが、以上のように工夫や交渉、知識次第で節約することが可能です。
敷金・礼金なしやフリーレントの物件を探す、仲介手数料の安い不動産会社や閑散期を利用する、入居時期を選ぶ、値引きやサービスの交渉をするなど、さまざまな方法で初期費用を抑えられるように努力してみましょう。