「マンション投資は全体をみて判断する」
マンション投資を始めるにあたって、月々の収支がプラスなのか？マイナスなのか？ということを重要視される方が多くいらっしゃいます。
その理由は、賃料収入からローン返済を差し引いた額が、マイナス収支になるのであれば自己資金からマイナス分を補填しなければならず、持ち出しが必要であることを意味するからです。
よく投資初心者の方であればプラス収支となる物件に投資しよう！といった記事を見かけますが、確かに普通に考えると誰しもが自己資金を持ち出しすることなく、月々プラス収支となる物件に投資したいと考えるのは至極当然のことだと言えます。
しかし、自己資金を全く使用することなく35年という長期に渡ってプラス収支を生み出し続け、完済後には賃料収入による不労所得や売却によるキャピタルゲインを得ていけるようなそんな美味しい話が世の中にあるでしょうか？
残念ながら、そんな美味しい話はありません。
こちらも普通に考えれば、そんな美味しい話があるわけないと誰しもが理解できる至極当然の内容のように思えますが、運用当初のプラス収支に目が眩んで投資される方は後を絶ちません。
人間の心理的に自己資金が流失してしまうことは利益を得ることよりもダメージが大きく避ける傾向にあるため、こうした結果に繋がってしまっているのかもしれません。
もちろん、そうしたプラス収支の全員の方がマンション投資に失敗しているとも言い切れませんが、私の周りで成功している人はみたことがありません。
実際のところマイナス収支の物件だとわかっていながらも投資をされる方が一定数いるのはなぜだと思いますか？
そうした方は「目先のマイナス収支＝失敗」とは考えておらず、35年という長期の目線で投資全体をみたときに、どの程度の収益が見込めるのかを冷静に判断しているからです。
運用当初がプラス収支だったとしても、賃貸ニーズの少ないエリアや、修繕費がかさむ恐れのある築古物件を購入していては、結果として投資に失敗してしまうことを十分理解されていると言えます。
マンション投資を始める際には、投資全体をトータルでみて判断することが大切です。
「マイナス収支の物件に投資する際のポイント」
マンション投資において月々の収支がマイナスとなるケースは珍しくありません。
都心部の好立地・築浅などの優良物件の場合、ほとんどがマイナス収支となることが多く、そうした物件は運用当初がマイナス収支であったとしても下記のような場合には、投資に成功したと言えます。
① ローン完済後までの全体で評価したときに黒字となるケース
② 売却時の収益を加味することで黒字となるケース
③ マンション投資することで節税効果の高い人であるケース
①と②は、ローン完済後の賃料収入やマンション売却によって黒字化できるケースです。
ローン完済まで自己資金の持ち出しが必要となりますが、ローン返済後には収支が大幅に改善することが見込めるため、一気に黒字化するケースも少なくありません。
③については年収が高い方で大幅な節税効果が期待できる人のケースです。
損益通算により年収を下げることで得られる節税効果が、マイナス収支を上回ることができれば自己資金の持ち出しを補えるだけでなく売却益まで見込むことができるため、値崩れしない都心部の好立地・築浅の物件に投資する方がリターンは大きなものとなります。
いずれにせよ投資全体でみたときに最終的なトータル収支が黒字であれば投資は成功と言えます。
しかし、マイナス収支であるということは自己資金からの持ち出しが必要となりますので、多少なりとも自己資金に余力があるかどうかが投資を始める１つの目安となります。
どのくらいの持ち出しが必要になるのかは物件によって異なりますが、数十万円もあれば十分でしょう。
それ以上の持ち出しが必要となる場合には、より慎重に投資を検討しましょう。
「プラス収支の物件に投資する際のポイント」
都心部ではなく地方の物件、または駅から少し離れた物件であればプラス収支であることに期待できます。
しかし、地方や駅遠の物件の場合、賃貸ニーズが獲得できずに空室期間が長く発生することで、結果として入居者からの賃料収入が得られずに自己資金を持ち出ししなければならないケースがしばしばみられます。
また、プラス収支で物件を販売している投資会社の中には、物件を購入した後のアフターフォローが充実していないケースも少なくなく、そうした点も併せて検討する必要があります。
賃料収入が得られないケースや、物件の管理が十分になされないケースなどの場合、結果として自己資金を持ち出ししなければならず、自己資金に余力のない方はローンを返済できなくなり自己破産まで追い込まれる方も少なくありません。
運用当初からプラス収支であることに越したことはありませんが、物件の立地や築年数、賃貸ニーズが獲得できるエリアかどうか、将来的な物件としての価値、管理会社によるアフターフォローなどを総合的に判断して投資することが大切になります。
「まとめ」
マンション投資を検討されている方にとって月々の収支がプラスなのか？マイナスなのか？は少なからず投資を検討する上で1つの判断材料になると思います。
しかし、自己資金を全く使用することなく35年という長期に渡ってプラス収支を生み出し続け、完済後には賃料収入による不労所得や売却によるキャピタルゲインを得ていけるような、そんな美味しい話は絶対にないと考えるべきです。
そんな超優良物件があるなら、私も投資したいですし、日本国民全員がマンション投資を始めるでしょう。
マンション投資における本当に価値のある物件とは、35年という長期的な投資であっても安定的に賃料収入を得続けられる物件であり、築年数が経過したローン返済後においてもほぼ同等の賃料収入が不労所得として得られること、さらにはある程度の売却益が見込めるような物件です。
マンション投資をされる際には目先のプラスやマイナスではなく、投資全体を総合的にみて判断することが大切です。
もしも、気になる物件が総合的に判断した上においても優良物件であると思うのであれば、その物件の収支がプラスであってもマイナスであっても投資するべきです。
あくまでも月々の収支はマンション投資をする上での１つの判断材料であり、過度な期待は禁物です。
このコラムを読んで、みなさんのマンション投資が少しでも成功に繋がれば幸いです。
アデリーライフは仕入れる物件を都心部に厳選しており、また築50年以上においても入居率96%以上を維持している長期管理力が強みです。