マンションを投資用として所有する上で懸念材料となるリスクに関して、「空室のリスク」はかなり上位を占めるのではないでしょうか。
オーナーチェンジで既に入居者が付いているお部屋を購入したとしても、その入居者もいつかは退去する時がやってきます。入居者の退去は避けられないことなので、空室の期間をなるべく短くしたいですよね。
そこで今回は、マンションの空室期間を短縮するためにはどのような手段があるのかを考えていきたいと思います。
空室期間を短縮する手段
１．入居者の初期費用の負担を軽減
入居者の立場で考えた時、引越しの際には、お部屋の契約時の初期費用だけではなく家具や家電の購入、引越し業者に支払う費用など…何かと出費がかさみます。
その中で、初期費用が安いとなれば、数あるマンションから選んでもらえる大きな決め手の一つとなるのではないでしょうか。
どこまで安くするかは、立地・競合マンションの数や時期等によっても判断が異なりますのでプロのアドバイスを受けることがおすすめです。また、通常は入居者負担とすることが多い「保証会社の保証料」や「鍵の交換費用」などもオーナー負担として募集することもあります。
フリーレントをつけるのも手段のひとつです。フリーレントとは、入居中のある一定期間の賃料を免除する契約のことで、こちらも入居者にとっては嬉しい条件となります。
２．賃料の見直し
近隣の競合マンションと比べて賃料が大幅に高く設定されていないか、定期的に見直しましょう。長期間続けて入居していた入居者が退去となった後など、賃料の設定が当時のままとなっており築年数と見合っていない場合があります。そのままにしていては、入居者は他の物件に流れていってしまいます。
３．募集条件の見直し
募集の条件を厳しくしすぎていないか、見直しが必要です。
最近は日本に居住する外国人の数が急増しており、外国人の賃貸需要は増加し続けています。ですが言葉の問題や文化・生活習慣の違いによるトラブルを懸念して外国人の入居は不可と決めておられるオーナーさんがまだまだ多いように感じます。
また、近年ペットを飼育する人の数も増加していますが、こちらもペット飼育による室内の汚れ・傷や騒音トラブル等を理由に、ペットの飼育不可という条件にて募集をしているオーナーさんが多いです。
賃貸物件自体の数は年々増加する一方で、外国人の入居やペットの飼育が可能な物件に関してはまだまだ供給不足の状態です。
外国籍入居者に特化した賃貸保証会社の利用や原状回復の保証がついた保証プランの利用、また賃貸借契約の際にしっかりとルールを定めて説明しておくことで、少しでもリスクヘッジをしつつ入居者の需要に応えていくことが空室期間の短縮に繋がるといえます。
４．リフォームやリノベーションを検討する
長期間空室が続いてしまう場合、クロスやフローリング等の修繕のみではなくリフォームやリノベーションをすることも有効です。ただし設備の入れ替えや大幅なリフォーム・リノベーションには、まとまった費用がかかってきます。立地や間取りから、入居者となる層のターゲットも考慮して変更内容を検討すると良いでしょう。
中でも水回りの設備は、交換するにはある程度まとまった出費となりますが、特に女性はキッチンや浴室、洗面台の設備のクオリティを重視する傾向にあるようです。また、女性の一人暮らしだけでなくDINKSや家族連れをターゲットにした物件の場合、お部屋探しの主導権は女性側にあることが多いため、こういった物件に関してもリフォーム・リノベーションは意味があるといえるでしょう。
５．内見の際の印象をよくする
内見時の室内の状態によっても成約率が変わってきます。良い印象を持ってもらえるように工夫することも有効です。
例えば定期的な掃除や換気をしておけば「きちんと管理されているお部屋だ」と好印象を与えることができます。また、簡単な家具や小物を設置しておくことで引越し後の生活が想像してもらいやすいという効果もあります。
６．サブリースの契約
サブリースとは、まず不動産会社が部屋を借り上げ、そこから入居者へ転貸に出す仕組みのことです。サブリースの契約を結んでおけば、入居者の有無に関わらずオーナーには賃料が一定に入ってきます。オーナー側の抱える空室リスクを軽減し安定した収入が見込める一方で、近年サブリースについてのトラブルが問題となっています。信頼できる不動産会社を見極めて依頼することが重要です。
まとめ
今回のコラムでは、所有物件の空室期間を短縮する方法について考えてみました。
どの方法についても、まずは入居者となる層のターゲットを明確にし、その入居者が何を望んでいるのかを考えることが重要となります。
弊社では、ご購入いただくだけでなく、常にオーナー様に寄り添う不動産会社であり、末長くお付き合いをさせていただけるよう心がけています。物件の管理や入居者対応はもちろんのこと、上記のように所有中の物件に関するお悩みに対してプロの目線から随時アドバイスをさせていただいております。