近年、マンション投資は、節税や将来の安定した家賃収入のための手段のひとつとして広く利用されています。株式やFX投資などに比べるとリスクが低く、ミドルリスク・ミドルリターンの投資ということで初心者の方でも始めやすいと言われています。しかし、その中で投資家がはじめに直面する決断の一つが、築浅物件と築古物件のどちらを購入するかという問題です。実際に投資物件を所有しておられる方の中にも、この選択に悩まれた方は少なくないのではないでしょうか。
「結局のところどちらが儲かるのか…？」
これは非常に難しい問題で、どちらを選択してもそれぞれにメリットとデメリットが存在します。
今回はそれぞれのメリットとデメリットを紹介していきます。
築浅・築古とは
まず前提として「築浅」のマンションとは一般的に、築年数が10年未満のマンションのことを言います。
一方「築古」マンションは、一般的には築年数が30年程度経過しているマンションのことを言います。
築浅マンションのメリット
メリット① 家賃設定を高くできる
築浅物件は、設備や内装も新しく現在の流行をおさえたものになっていることが多いです。また、中でも新築物件(築年数が1年未満かつ未入居)ともなればさらに強気に出やすく、相場よりも高めの家賃設定が可能となります。
メリット② 修理・保守コストの低減
築浅物件は初期段階での欠陥が少なく、すぐに修繕が必要になることはほとんどありません。もちろん細かいメンテナンスは必要ですが、大きな修繕に関しては10年くらいは不要だという場合が多いです。
メリット③ 融資を受けやすい
金融機関で融資を受けて購入する場合、購入者の属性だけでなく物件の収益性も融資額に関わってきます。築浅物件であれば建物の耐用年数がまだ長く、条件良く融資が受けられる場合が多いでしょう。
築浅マンションのデメリット
デメリット① 物件価格
築浅物件は築古物件に比べると価格が高いことが一般的です。これにより、初期の投資コストが増加します。融資を受けて購入する際には、月々の返済額も大きくなります。
デメリット② 家賃の下落が大きい
長期間保有している場合、築年数が一定期間経過すると家賃は下落していきます。そうなると月々の家賃収入が減ってしまうため、返済計画の見直しが必要になってくるでしょう。
築古マンションのメリット
メリット① 手頃な価格
築浅に比べると価格が安く、購入のハードルが下がります。また、それにより利回りも高くなります。
メリット② 家賃が安定している
一般的に築後およそ20年を過ぎたあたりからは、そこまで大きな家賃の下落はありません。このため返済計画が立てやすく安定した家賃収入が得られます。
築古マンションのデメリット
デメリット① メンテナンス・修理コストの増加
築古物件は老朽化が進んでいるため、メンテナンスや修理にかかるコストが築浅物件よりも高くなります。マンションの修繕積立金や管理費は築年数が経過するほど金額が上昇します。室内の設備の故障の他、マンションでは建物の大規模修繕の際には一時金の支払いが必要になる場合もあります。
デメリット② 入居者の需要減少
設備や内装が古くなっていくほど、入居者の需要が低くなる可能性があります。空室率が高くなればその分実質利回りが低くなってしまいます。
まとめ
以上のように、築浅マンションと築古マンションにはそれぞれメリット・デメリットがあり、一長一短だと言えます。投資用不動産を選ぶ際には、それぞれの特徴を理解し、投資目的やリスクの許容度に応じて適切な選択をすることが重要です。