こんにちは。アデリーライフの熊本です。
今回は、神戸市の大規模再開発、その中でのメリットについて話していこうと思います。
兵庫県の中古マンション相場は直近10年で約44％上昇しており、2024年2月には最高値を更新しました。
2024年度の関西の住みたい街ランキングのTOP5にランクインするなど、神戸市の不動産市場が注目されています。
不動産投資は、所有する物件を複数の地域に分けることで空室、災害等のリスクを分散させることが推奨されています。
そのため、東京の物件を持っている不動産オーナー様が、2件目以降関西圏で物件を選ぶことがよくあります。
大規模開発
それでは、神戸市の大規模開発についてお話します。
神戸市では、大規模な再開発が複数進行中であり、2030年頃には今以上に発展した都市になることが期待されています。
「都心・三宮再整備」と称された再開発計画では、公共事業と民事事業合わせて合計7,440億円の総事業費が見込まれています。
大阪のうめきた・グランフロント大阪の総事業費は6,000億円であり、
最近話題となった東京の麻布ヒルズの総事業費は6,400億円と言われているため、
神戸の大規模再開発はこれらの代表的な再開発を上回る規模ということが分かります。
様々な再開発が予定されているので、いくつかの例を挙げていきます。
2024年8月現在は…
この半年だけで、さんちか、ポートタワー、新港三提基部広場、須磨シ―ワールド、磯上公園、須磨パティオがリニューアルされ、オープンしました。
他にも、西日本最大級のバスターミナルが計画されています。
現在は1日約1,400便ものバスが、三宮周辺に分散された6カ所のバス乗り場から発着しています。
これを一カ所にまとめ、神戸を西日本の交通ハブにするという計画が実施されています。
そのバスターミナルの上には、ツインタワーという二つのビルが建設予定です。
このツインタワーには、バスターミナル以外にも、商業施設、オフィス、図書館、ホテルが入る予定であり、かなりの集客人数が見込まれています。
このように現在、神戸市では大規模な再開発が始まっており、神戸市はこれはまだまだ序章であると言っています。
不動産投資をするうえで、一番のリスクとなりうる空室のリスクですが、交通の便が良く、都心部、駅近など持つべき場所を間違えなければ、失敗するリスクを大幅に減少させることができます。その中で現在神戸市は、再開発に力を入れており、さらに発展していくことが予想されます。
現在、再開発に力を入れている神戸市で不動産投資をするメリットについてお話します。
神戸市での不動産投資のメリット
神戸市は、南には瀬戸内海、北には六甲山があり、山と海に囲まれた都市になっています。市内には、博物館や美術館、動物園や水族館などたくさんの施設が集まっています。
また、六甲山やその隣にある摩耶山からの夜景は日本三大夜景にも選ばれ、100万ドルの夜景ともいわれています。
他にも神戸ハーバーランドでは、たくさんの商業施設が連なっており、毎日たくさんの人が訪れています。また、南京町や旧居留地、ポートアイランド、六甲アイランドなどの観光地区や繁華街も多いのが特徴となっています。
神戸市には、神戸製鋼所、川崎重工、住友ゴム工業、アサヒホールディングス、アシックスなど様々な大企業が支社や工場、研究施設を構えており、サラリーマンなどの単身者による入居需要がかなり高いという特徴があります。
災害に対する意識が高い
不動産投資をするうえで災害のリスクを重点的に考えることがとても大切になってきます。神戸市は阪神淡路大震災があった経験から、街全体で、他よりもかなり高い防災意識を形成しており、建築物の耐震性、耐火性の強化や治水・土壌整備を徹底しています。
また、神戸市では、阪神淡路大震災を経験し、マンションや戸建て住宅の耐震化にとても力をいれていて、耐震化工事に対する補助金や税制控除の制度が充実しており、耐震化の促進が手厚く行われています。
交通インフラが整っている
神戸市は大阪まで電車で20分程度とアクセスがよく、神戸空港へ行くのも三宮から20分程度で移動が可能です。2025年の大阪万博に向けて、神戸空港の国内便・国際便の双方が本数の増加を検討しており、リニア新幹線が開通した際は「東京～大阪」間のアクセス向上の恩恵をかなり受けられることが容易に予想されます。
最初にお伝えした通り、不動産の需要は交通インフラに大きく左右されます。
特に都市の中心部にアクセスしやすい地域は、賃貸重要が高く資産価値も保たれる傾向にあります。
住宅の新築が禁止
開発が進んでいる地域であっても、新築マンションの建設がたくさんあれば、中古マンションの賃貸需要が伸びなくなることもあります。
一方で、神戸市では2020年にＪＲ三ノ宮駅の周辺で住宅の新築が禁止され、新神戸駅周辺地域でも住宅の容積率に制限がかかりました。
これにより新築マンションの供給が抑えられ、中古マンションの賃貸需要が高まる可能性があります。
中古マンションは築年数の経過につれ、資産価値が低下していき、家賃も下がっていくのが普通ですが、賃貸需要が高いエリアは資産価値が保たれ、家賃を下げずに済みます。
実際に、神戸市の中心部の賃貸需要は右肩上がりに上がっており、中古マンションでは、賃料がほとんど下がっていないのが現状です。
まとめ
神戸という町は山と海に囲まれており住むための土地が比較的狭い都市です。
しかし、人口は日本トップ10に入るほどの数を誇っています。
そのため、新しく住宅を建てる場所もなければ、すでに三宮周辺では、新築の禁止が言われているため、中古マンションの価格、需要が右肩上がりに高まってきています。
その上、再開発もこれからどんどん実施されていくので、まだまだ中古マンションの需要が高まることが予想されています。
中古マンションでは、購入費用を抑えることができ、この神戸市のように家賃を高い水準に保つことで、中古マンションは高い利回りでの運用が可能となるのです。
また、神戸市にはたくさんの大企業の本社があるため、単身者の賃貸需要がかなり高い様態が続いています。
中古マンションの購入をお考えの方はぜひ、神戸市も検討されることをお勧めします。